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不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

以前相続税といえば「お金持ちの人達が支払う税金」と思われてきました。
しかし、2015年に施行された改正相続税法は間口をおおきく広げ「一般の人達にも関係のある税金」へと変化しました。


相続税は、相続財産全体から一般的には親(被相続人)の残した財産から借金やご葬儀の費用等を差し引いた財産額(課税対象額)から「基礎控除額」を差し引いた金額に課税されます。以前の「基礎控除額」は、「5000万円+1000万円×法定相続人の数」で計算されました。つまり、例えば、父親が亡くなり、法定相続人が母親・長男・長女の場合は、5000万円+1000万円×3となり8000万円の基礎控除額となります。その為、8000万円を超える財産を残さない限り相続税は支払う必要のない税金だったのです。納める人はほんの数%にすぎませんでした。


しかし、2015年施行改正相続税法では「基礎控除額」を「3000万円+600万円×法定相続人の数」とし、間口を一般の人達にも大きく広げたものにしました。上記の例でいうと、3000万円+600万円×3となり4800万円を超える財産を残した場合は相続税支払いの対象となるのです。
「そんなにないよ」と思われるかもしれませんが、一般的に一軒家と預貯金(1000万円~2000万円)と考えるとどうでしょうか。実は簡単に4800万円超えてもおかしくはないのです。


お金持ちではなくても、資産を売却しなければ相続税を支払えない時代になったのではないでしょうか。
まずは現状のご自宅の資産を把握しておくことが大事かと思います。
いざとなってからでは遅い場合もございます。


まずは不動産精密査定をご確認下さい。売却で成功するツールとしてご活用いただければ幸いです。

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春木 秀史エージェント

春木 秀史 エージェント

お家探しの代理人。それが私達の仕事です。お家購入は何度もする事ではないので、わか らない事やご不安に思われたまま進めていくお客様がたくさんいらっしゃいます。せっかくのお家探しを楽しんで頂けるように不安を安心に変える事が私の武器です!

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

2015年に社会問題になった、ダイヤモンドオンラインや週間ダイヤモンド、ワールドビジネスサテライト、日本経済新聞でも取り上げられた「悪質不動産会社の騙しのテクニック」が、残念ながら現在もはびこっています。
法律の網をかいくぐり、その手口は年々巧妙になってきています。

これは、売主にとってみれば、資金を1割~3割減らす、大変な損害になるだけでなく、社会にとっても適切な不動産流通が行われないだけでなく、地域物件の価格を下げる、大きな影響を生み出してしまいます。
売り手の利益を目減りさせる「囲い込み」です。

注意すべき点は、これは担当者の采配でどのようにもできる事です。ですので、会社単位で行わなくても、担当者個人レベルでできてしまうのが、怖い点です。
具体的に騙されない為にどの様にしたらいいか、手口を知っておきましょう!

① 一般媒介契約で登録義務を外す
② 登録しても登録証明書を発行しない
③ 業者の問い合わせに「虚偽」を行い売れない様に妨げる

① 一般媒介契約で登録義務を外す
これは、消費者のほとんどは知らないと思いますが、売却活動には大きく2種、細かく3種の契約が存在します。
その中で一般媒介契約とは、レインズ情報すなわち、不動産流通機構への登録義務がない契約で、最も「囲い込み」が行われる契約です。
この契約は、売却者にとっては、複数の不動産会社と契約できるものの、契約していない不動産会社には情報が行かない為、ほぼ、適正価格で売却するのが不可能な契約です。これは、不動産会社にしてみれば、最も都合の良い契約で、売却活動も、報告義務も、他の不動産会社への情報共有の為の登録義務もないのです。
この様な契約が進められたら、納得がいくよう説明を求め、注意をしないと非常に危険です。

② 登録しても登録証明書を発行しない
レインズ、別名不動産流通機構への登録を行うと、売主は自分自身の物件がどのような状況で売却されているのか、自分自身が確認を行う事ができるのです。しかし、その確認方法を情報売主に情報提供しない会社もあります。
この場合、自分自身で自分の物件の売却状況を確認できない為、「囲い込み」をされても気が付きません。登録した証明を確認できる状況を作る必要があります。
この契約は、専任媒介契約、専属専任媒介契約の契約時に必要な証明書の発行となります。これを行わない業者さんがいたら注意しましょう。 

③業者の問い合わせに「虚偽」を行い売れない様に妨げる
不動産業者で一番利益が大きいのは「両手手数料」の獲得です。
できれば、自社で買主も探したいので“努力する!”これはいいことで重要なことですが、他の不動産会社からの物件の問い合わせを意図的に遮る行為が後を絶ちません。その様に「ウソ」をついて、他の業者の問い合わせを断ることを「囲い込む」と言います。
その口上は巧みで、
「鍵が無い」
「日程が都合つかない」
「物件資料ができていない」
「売主が海外に出張している」
「売主が片付けが終わっていない」
「売主が他に見せるなと言っている」
「売主が入院した」
「リフォーム完了したら見せる」
等と様々です。
しかし、その物件の調査していくと、物件の問い合わせを断り続けながら、価格改定で値段を下げている物件があります。
これが、囲い込みです。
この様なパターンにハマると一言でいえば、『かわいそう、いい餌食』と言っても過言でないでしょう。
この様にならないようにするためには、いい不動産担当者が不可欠ですが、皆さんいい方に見えるので判断できないはずです。

そうならない為には、自分自身を自分で守るしかありません。
そうできる査定サイト、不動産精密査定で自分の物件、自分で納得のいく方法で、確認してみてください。
 

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瀬戸口 祐樹エージェント

瀬戸口 祐樹 エージェント

不動産購入者のほとんどは初心者です。分からない事ばかりで不安になるのは当然です。失敗しないお家探しをご提供できるハウスエージェントサービスを是非ご利用下さい。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

『不動産会社の人ってなんか怪しい?』『騙されそう』『胡散臭い』などイメージはありませんか?また、売却するときに『騙されるのではないか?』『お金をごまかされないか?』等の不安はありませんか?
結論から申しますとそれは、全く勘違いです。

ですから、不動産会社の担当者さんや、社長さんにお会いすると、非常にいい方が多い!ですので、運河良かった!いい人に出会えた!と感じるはずなのです。
実際、私自身お会いしてみると素晴らしい方が多い様に感じます。
① 礼儀正しい
② 服装、身なりがきれい
③ 言葉遣いが丁寧
④ 気遣いができる
⑤ 話題に情報が多い

その様な方が大半です。
特に、大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市は宅建協会の中でも筑紫支部というエリアに管轄されており、その世話人、お役の方々は沢山のボランティアや、業界発展の為の活動を行っている素晴らしい方が多いです。
これは、たまたまかも知れませんが、おそらく全国的に見ても、この方々は本当にいい方が多いです。自分の時間を使って、ボランティア活動をしたり、防犯運動など行政や警察とも連携して地域貢献の活動をしている方も多いのです。しかも、それは、特に目立つ活動でも、宣伝効果のある活動でもないのにです。また、大変勉強熱心で、色々な研修を受講したり、研修を開催し、情報や教育を指導する講師の方も多いです。
学歴や、職歴も素晴らしい方が多く、優秀な方が多いのもこのエリアの特徴です。
その様な方は、ほぼ社長さんですので、取引も安心です。
ですので、結論から申しますと、不動産会社のスタッフの方は、素晴らしい人が多い!
というのが結論です。

しかし、なぜ?不動産会社の担当者というと、イメージが悪いのでしょうか?
また、実際に取引してみると、なんだか後味が悪い、この様にお考えの方もいらっしゃるのも事実です。いい人だらけではないのは当然です、もちろん悪い人もいますが・・・

さあ、このギャップのカラクリをご説明します。

まず、業界の構図からお話しします。
通常の業界は、企業単位でサービスや商品が開発され流通しています。
しかし、不動産の売買、特に売買仲介は、入者、売却者ともに情報が重要であり、取引も様々な不動産会社と協力して取引せねばなりません。つまり、自社で完結しない、業者と共同で行う事業なのです。ですので、言い方を変えると、相互の不動産会社が監視し合って、悪いことができない状況を作っているのです。しかも、悪い事をしても、悪い噂が他の業者に知れ渡ると、いくら顧客が売買したいと言っても、共同仲介できない場合も出てくるので、悪い事をする価値が無いのです。市場で何度も何度も共同仲介し、業者間も顔見知りで取引している、いわゆる仲間なのです。しかし、当然お客様を目の当たりにすると競争となるのは、企業も個人も不動産会社も同じです。ここで出てくるのが、担当者の魔が差した行動です。
実は、これが業界の問題課題、不正が行われる温床となっているのです。
(不正に関しての手口は別の機会にお話ししますね)

しかし、『目の前の担当者は素晴らしい人に見える』当然ですよね、実際に素晴らし人ですから、しかし、実際に売却すると、どうしても自分自身の利益を優先してしまう担当者が出てきます。短期的に物事を考え、短期転職するような方です。
それはともかく、どのような事が行われる可能性があるか、手口を知っておくことと、自分自身が相場や販売戦略の意志決定行う事、または、意思決定ができる状況を作り出すことが重要です。
意思決定ができる理由は 
① 情報が整理されていて、かつ、
② 意思決定できる情報がある事
③ 様々な選択肢がある事 
④ その決断を行った場合のリスクを把握できる事

いずれも難しい事ではありますが、この様な状況を提案してもらえるデータと戦略が不可欠です。
その様な問題を解決できるのか、不動産精密査定です。不動産精密査定は、売却者が意思決定できる情報を網羅し、最善を自己判断できるツールとして有効です。不動産会社の担当者のアドバイスも重要ですが、確実な事は、売却で成功した3割に入る事。7割のかたが失敗してますで、“いい決断”を不動産精密査定で実現してください。

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春木 秀史エージェント

春木 秀史 エージェント

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不動産取引価格情報

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

不動産売却時に業者任せにせず、自分でも情報を知ることが大事です。
ほとんどの売主さんは、目の前の不動産会社の担当者さんの話を鵜呑みにして、信用し売却活動しています。失敗した売主は、自分が損したことさえ知らずに、売却している方が大変多いのです。また、査定金額も取引事例を参考にし、担当者の勘で作成した価格なので、根拠が明確でないだけでなく、使っているデータも少ないのです。
大事なことは、「自分の物件、自分が主体的に市場を知っておく」事が最も重要です。
その具体的な方法をお教えします。

戸建てで相場の動向を知る方法として、不動産流通機構レインズのデータが公開されているのはご存知でしょうか? これは、不動産会社が限定して使える物件情報ですが、その一部の情報は誰もが見れるように公開されています。
しかし、不動産会社のご担当者さんも知らない事が多いのです。
価格の動向など、せめてグラフで示して欲しいですよね。 
グラフはエリアが広く、おおざっぱではありますが、現在一般の方の誰でも見れる情報の中では最も優れた情報の一つです。

戸建ての相場を知るには
・レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS)→ http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
公益財団法人西日本不動産流通機構(対象エリア:中国、四国、九州・沖縄エリア)→ http://www.nishinihon-reins.or.jp/summary.html
・土地総合情報システム(国土交通省) → http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

マンションの相場を知るには?
ここにはレインズのほかに 東京カンテイというサイトの情報もあります。
マンションの動向を毎月天気予想図でお知らせしてくれる面白いですね。
地域の詳細を見る事は難しいですが、アイディアというかわかりやすさは大変すばらしいですね。
・レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS) → http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
・土地総合情報システム(国土交通省)→ http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・中古マンション価格天気図(東京カンテイ)→ https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/index.html

土地の相場を知るには?
国土交通省が毎年 発表している公開データがあります。
地価公示や地価調査の情報です。こちらは情報としては 網羅されていませんが 年単位の動向を知ることができます。 不動産の売却や購入を行うと、アンケートが届き価格や面積など情報提供を求められます、これを集計したものです。
インターネトの情報も使いこなすと大変便利な情報が沢山あります。
・地価公示(国土交通省)→ http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
・都道府県地価調査(基準地価)→ http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
・土地総合情報システム(国土交通省)→ http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

よくわからない場合は「不動産精密査定」を使いましょう。

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、福岡市南区、糟屋郡と地域が限定されるのですが、この地域の不動産をお持ちなら、非常に運が良かったです。

不動産精密査定なら、物件の動向がわかります。
操作は簡単、物件情報と情報送付先を入力するだけ、3分で終了します。
もっとも肝心なことは、業者さんの査定よりも、ご自身が市場の相場など理解し、戦略をたてられることです。不動産業者の役割は、現状の状況から最適な方法の提案が沢山できる事、それを実行できる体制を持っていること、「物件の囲いこみ」をしない担当者である事です。

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エージェント

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人口マップ

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

不動産を売却するときにどの不動産会社に依頼をするといいのか?
これから不動産売却を検討するときに考えなければならない事

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡、不動産の売却、相続不動産の査定や売却、住み替え支援、空き家物件の売却、空き土地の売却、不動産会社に相談する前なら朗報です。

購入者に対して、不動産物件の情報以上のデータを、提案する不動産会社に依頼すれば、より高値で売れるのではないか?という仮説を考えたいと思います。以下の内容を読んで頂いて、高値&早期売却の役に立てて頂ければと思います。

物件を売却するときに「より高い価格で売却ししたい!」「より早く、スムーズに売却したい」と誰でも考えますよね。
その中で、高値&スムーズに売却するにはどうしたらいいと思いますか?
大事な要素をお教えしちゃいますね!!

① 不動産売買専門の会社である事
② 地域辺りスタッフの人数が多い事
③ ポータルサイトに物件が沢山載っている事
④ 適正な査定に根拠のある市場動向のデータが盛り込まれている事
⑤ 地域密着である事
⑥ 売却実績が多い事

等があげられます。
その中で、④にある『適正な査定に根拠のある市場動向のデータが盛り込まれている事』
実はこれが一番大事なんです。

『なぜ?』不動産売買は、需要と供給で価格が決まります。その中でどのようなデータがいるか?をお教えします。


① 月単位の価格推移グラフ 
価格変動状況をリアルタイムで、閲覧できる『価格変動グラフ』
市区町村ごとに、貴方の売却する不動産ごとに、毎月の不動産価格の推移を知ることは不可欠です。それを知らないと、相場から離れた金額を設定し損をしてしまいます。事実7割以上は、適正な価格設定できずに損して売却しています。
不動産精密査定では、査定に月単位の価格推移グラフが利用されています。
② 月単位の物件在庫数推移のグラフ
供給量を表すグラフが、このグラフです。マンション、戸建て、土地それぞれの現在の流通している物件の数をしっかり把握する事が大事ですよね。
在庫が増えているときは、価格がどう変動するのか?
③ 月間何件の物件が売買されているのか? 
毎月売れる数と新規発生の数を知ると、どのような物件が売れているかわかります。
④ 売れ残ってしまった物件はどれか?
売れ残る物件には、その物件の特徴があります。相場より高いのか、地域でどの物件が売れ、どの物件が売れ残ったか?を知ることが重要です。売れ残らない方法を探します。
⑤ 地域の人口推移を把握する
物件資料に今後どう人口が推移するか、把握することが大事です。
実際に購入者は、物件を購入しますが、街に住むわけですから、街の情報が重要です。


不動産精密査定では、不動産売却に関する様々なデータベースを集約し、精密な査定ができる情報ビッグデータにより、損失をなくす売却をお薦めします。
以下、ほんの一例情報をお教えします。
大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、福岡市南区、糟屋郡が対象エリアですが。ここでは、大野城市の一例をお教えします。

大野城市では、人口推移の予測などデータを公開しています。
この様なデータと現在の不動産の流通データを閲覧することができると、今後の価格の予測なども可能になります。


大野城市人口ビジョン http://www.city.onojo.fukuoka.jp/s001/010/040/jinkouvision.pdf


出典 大野城市ホームページ

総務省 国勢調査及び国立社会保障、人口問題研究所 将来推計人口、総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数の情報を見やすくしている情報の閲覧も便利です。


人口推移、年代別のグラフの情報提供サービス
http://jp.gdfreak.com/public/detail/jp010050000001040219/1


大野城市 ublic/detail/jp010140060010140219/1
こちらでは、生活便利施設の商売の状況がわかります。

小学校の情報等、こちらから見る事ができます。
https://www.minkou.jp/primary/ranking/review/fukuoka/40219/

ガッコム 大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、福岡市南区、糟屋郡エリアの学校情報
http://www.gaccom.jp/schools-33309/district.html

大野城市の治安情報 安全活動情報など掲載
http://www.gaccom.jp/schools-33309/district.html

大野城市の生活情報
生活に不可欠な電気、水道、ガス、ごみ袋の値段まで便利情報満載
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/?ccd=40219&type=3

上記はほんの一例ですが、物件を高値で売却できる方法は沢山あります。

その方法をお知りになるには、まず、お気軽に不動産精密査定にご相談ください。

 

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春木 秀史エージェント

春木 秀史 エージェント

お家探しの代理人。それが私達の仕事です。お家購入は何度もする事ではないので、わか らない事やご不安に思われたまま進めていくお客様がたくさんいらっしゃいます。せっかくのお家探しを楽しんで頂けるように不安を安心に変える事が私の武器です!

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

相続などで空き家、空き土地の所有者されている方へ朗報です!

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡、不動産の売却、相続不動産の査定や売却、住み替え支援、空き家物件の売却、空き土地の売却、不動産会社に相談する前なら朗報です。

何が?と言いますと、「資産が負債になる前に問題解決の方法」をお教えいたします。
前回のトピックスで「空き家を相続したら」を書きましたが、空き家は今後、資産から負債に変わってしまう可能性が非常に高いのです。

その理由は 
① 少子高齢化
② 住宅需要の低下
③ 新築依存型の市場ニーズ
等があげられます。
その傍ら、時代の流れは、空き家に対する法律が年々改正されいる実情があります。
空き家が増えると、生活便利施設が減り、不便になり、治安も悪い為、住みたい人が減ります。そうなると、さらに空き家が増え、さらに人気が無くなります。住みたい人が減り、売る人が増え不動産価格が下がり続け、最後は土地や空き家は負債となってしまいます。
この現象の反対が、人口増加と価格の上昇です。

今後の見通しとして、2020年以降は、住宅需要は激減し、不動産価格は下落して行きます。という事は、2020年が節目となり、土地や空き家(戸建てやマンション)の価格は下落する可能性が高いという事になります。不動産バブルのようなもので、下がるときは一気に下がるかもしれません。

そんな時、市場の動向、価格の変動状況や売却期間等が解ったらどうでしょうか?
2020年以降に売るとき2018年の今、売却するのでは大きな差となります。

大野城、春日市エリアは2016年では、約80万円、2017年では、約70万円の物件価格が、平均的に価格が上昇しています。しかし、残念なことに、その価格の動向を知らずに売却したり、推測を誤り高くして売れ残り、結果的に損をしてる方が後を絶ちません。

いつ?売却するのがいいのか?その判断をご自身が的確なデータから判断できるのが、

「不動産精密査定」http://seimitsusatei.comです。
 
無料相談、無料査定でまずは、ご自身の相続される予定の物件、もしくは、すでに相続した物件、ご自身の所有されている物件が大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡にあれば、気軽に不動産の価値を算出する事と、市場の将来予測をデータを元に行ってみては如何でしょうか?

カンタン3分入力できる
不動産精密査定 フォーム
http://seimitsusatei.com/assessment/request

不動産精密査定とは?
http://seimitsusatei.com/assessment

地域密着の重要さ
http://seimitsusatei.com/page/contact

 

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木村 幸二朗エージェント

木村 幸二朗 エージェント

お客様にとって「マイホーム」とは何でしょうか?私は、「心が休まり、笑いあえる場所」と思っております。当然、お客様毎にマイホームへの想いがあると考えています。エージェントである以上、その想いを形にしていくのが使命となりますので、楽しく・安心して、最後まで楽しく!!一緒に探して行きましょう。

空き家と人口

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

近年における社会問題として、少子高齢化、空き家問題がありますが、ご自身にがあまり関係が無いとお考えではないでしょうか?
日本の住宅の大半は新築住宅が購入されています。
統計局のデータによると、直近5年間の全国データを見ると、新築が114万戸ともっとも多く、新築住宅の購入が104万戸、建て替えが63万戸とこれだけで、全体の9割以上となっている。
このほか「中古住宅を購入」が8万戸で2.7%、「相続・贈与」が5万戸で1.6%になっています。

総務省の平成25年住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.5%と今後は増え続け、民間シンクタンクの予測によると、2030年には25%を超える見込みです。

そう考えると、市場で物件購入をされている方の9割が新築を購入している中、空き家はドンドン増え続けている状況です。

解説すると、空き家の原因は相続や不要が多く、新しい住まいを求める方が98.4%で新しい家を購入し、祖父母の家、父母の家、子の家、孫の家と、住み継がれないまま、家が増え続け、祖父の家を父母が相続し、祖父の家と父母の家を子が相続する、一家に1件ではなく、一家に3件の時代を迎えようとしております。

空き家は、地域社会において悪影響が多く、犯罪、火災、倒壊による危険など、様々な課題が多く、所有者が不明の場合の固定資産税の滞納など、法改正や税制改正等により、法律変更等が行われてきています。

平成27年2月方基本指針(総務省・国土交通省告示1号)で、空き家調査の実施に必要な項目が明確になり、大野城市や春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡でも空き家の調査が実施されました。

特定空き家、つまり管理されていない空き家などは、行政が建物を解体したり、税制優遇も受けられなくなり、将来的に負債(後でお金がかかるもの)となる可能性が高くなります。

空き家が増え続けると、生活便利施設(商業店舗やサービス業等)が減り、環境も悪化するため、人口が減少します。その結果、人口減少→不便→住みたい人が減る→人口減少→不便と 価格が下がってしまうのです。 つまり、空き家をそのまま放置すると、自分の相続した不動産の価値そのものの価値が下落し、地域の不動産価値も引き下がっていき、行きつくところは、価値がマイナスとなり、固定資産税だけでなく、解体費用、売却時の損失等につながるという事です。

という事は? 結論は、空き家を相続したら、早急に解決しなければならないという事です。

では?どうすれば良いのか?解決方法、ポイント解説は、次の機会にお話ししたいと思います。

 

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡、不動産の売却、相続不動産の査定や売却、住み替え支援、空き家物件の売却、空き土地の売却、不動産会社に相談する前や不動産査定サイトに登録する前に、大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡、マンション売却査定、土地売却査定、相続の為の不動産査定、戸建ての売却査定、なら不動産精密査定をご活用ください。不動産精密査定は、無料で専門化によるリアルタイムの市場相場や、市場の価格変動の状況を確実に把握できます。さらに建物診断による200項目以上の点検による、正確な建物診断&価格査定の実施をすれば、さらに精密度アップし、確実な売却を実現することが可能です。

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春木 秀史エージェント

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所有不動産の適正価格

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

大野城市、春日市、福岡市南区、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡でご売却を検討中、もしくは不動産を所有されて方に朗報です。

通常の不動産の適正価値の算出方法には、実は問題がありました。
これは、不動産業界の方でも、不動産鑑定士さんでも誰もが知っていることですが、算出する人によって、金額が変わってしまうという事です。
つまり、人によって金額が変わってしまうという事は、適正金額がわからない。という事です。事実、実際にその金額で売り出しても、売れる事もありますが、7割の物件は売れ残ってしまっています。つまり、ハズレという事ですね。
なぜ?そのようになるのか?きっとお知りになったら、ビックリされると思いますよ!
なんとその方法とは、近隣の似たような物件の過去の取引事例を集め、その中なら3件程選択し、その価格の平均価格、すなわち按分することにより算出しているのです。
ですので、高い物件を選べば価格を上げてしまい、売れ残りますし、安い物件ばかりを集めると査定金額が下がってしまって、損害を被ることになってしまうのです。

わかりやすく例えると、不動産と同様に需要と供給で価格が決まる「金」や「株式証券」等であれば、わかりやすいです。

例えば、金を売却しようと適正価格を相談したら、鑑定員がその店の過去の買取価格、すなわち過去の相場、過去の低い取引価格の事例を数件集めて、平均価格を算出し、相場より安い買取価格として適正価格としたら、「ふざけるな!今日のレートで鑑定しろ!」って怒りますよね? つまり、本日のレート、需要と供給から成り立つ適正価格が重要です。過去の取引価格は過去、現在ではないので、価格の変動を表す指標になるものの、現在の価格ではありません。

つまり、その日のリアルタイム価格がわからなければ、不動産の適正価格を知ることが不可能なのです。 

では?リアルタイムを知るために、どうすれば良いのでしょう?
それは、「不動産精密査定」 http://seimitsusatei.com で査定する事です。

この方法は市場競合分析比較法という、現在、国内で唯一、本日の不動産価格がわかる手法で、市場の動向や需要と供給、本日の価格をグラフで確認し、リアルタイムの価格で、適正な相場、精密査定が実現します。
あなたの物件が、大野城市、春日市、福岡市南区、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡にあるのなら、適正な価値を気軽に、無料で算出できるのです。
無料でできる「不動産精密査定」 http://seimitsusatei.com 
スピーディに高く売却したいなら、できるだけ安心してスムーズに鑑定したいなら、無くてはならないツールの一つです。

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不動産の囲い込み

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

今、売却中の物件は適切に売買されているかのチェックする方法
あなたの物件が大野城市、春日市、太宰府市、福岡市南区、筑紫野市、那珂川町、にあってマンション、土地、戸建て、新築の売却をしているのであれば、不動産業者に「囲い込み」されていないかカンタンに調べられます。
↓↓↓↓↓
http://seimitsusatei.com/register
上記に会員登録すれば、無料で囲い込まれていないかチェック、相談できます。

チェックポイント 当てはまるものがあるか?確認してみてください。
☑売出価格が高く、段階的に値下げしている
☑資金を必要としている時期 住み替えや新築、その他の資金需要がある
☑他の不動産会社の連れて来る購入検討者の姿を見たことが無い

可能性はありますので一度確認してみるといいです。

直接聞いてみる人も多いです。
「お宅の会社ではいろいろ保証やサービスがあるが、両手手数料の囲い込み業者ではありませんか?」「私の物件を他の不動産会社がつれてきた購入検討者から囲い込みをしますか?」と聞いてみてもいいでしょう?
そこで、たじろいでしまったり、明確な回答ができなかったり、その事実が無い根拠を示さなければ、囲いこまれる可能性が高いです。
中には、
「お客様の個人情報を守るために、事前に私達がふさわしいと判断したお客様のみ物件をお見せします。でないと、興味本位で物件を見に来る方もいて煩わしいだけでなく、売主様にご迷惑が掛かりますので」など、言われた場合も「囲い込み確定案件」です。

カンタンな確認方法は、第3者のプロ(セカンドオピニオン)に自分の物件の販売状況を聞くことです。
実は、業者名を告げるだけでも、第3者のプロ(セカンドオピニオン)はどう売却されているか予測ができるのです。


囲い込まれない為に
1.    具体的な販売方法の提示を要請する
2.    他の業者のオファーを勝手に断らない約束を取り交わす
3.    万が一その様な場合は、損害を算出して賠償請求する旨を伝える。
4.    自分の物件がいくらで売れるのか不動産精密査定で市場価値を事前に知っておく


不動産精密査定
http://seimitsusatei.com/

現在、売却中の方の7割が適正な価格がわからず、市場価格の1割~3割の損失が生まれています。
売却中の物件の30%は1年以上経過しても 売れない状況の陥っています。

その様にならない為に、自分の資産、物件売買を不動産会社任せにせずに、適切な価格の把握と販売戦略を明確にするのは不可欠です。
不動産精密査定なら、誰でも無料で気軽に、適切な価格を知ることができます。
福岡市南区、大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、那珂川町で中古マンション、新築マンション、空き家、土地、不要地、相続、戸建て、駐車場など所有されている方なら、不動産精密査定をまずやってみてください。

不動産精密査定
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※添付記事は日本経済新聞社より

この記事を書いた人

左達 誠司エージェント

左達 誠司 エージェント

不動産業界歴19年目で今まで賃貸、管理、売買と経験しています。住まいに関するさまざまなアドバイスでお客様の理想の暮らしをお手伝い致します。

不動産の囲い込み

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

売主さんが複数の不動産会社に査定したり、売主さんが自分自身の物件の相場や、現在売却中の物件との比較ができずに、不動産会社を信用して活動する売却時に起こる不動産の販売方法の一つで、売却を依頼した不動産会社が両手の手数料を獲得する為に、他の業者の買主の物件見学や購入申込をブロックして、自社だけで完結する担当者だけで完結する販売方法の一つで、宅建業法違反行為(いわゆる業法違反)です。
残念ながら、その実態を知らない売主が多いので、訴訟などが起こったケースは少ないですが、売主は確実に1割~3割の損失を被ります。普通なら損害賠償請求する事ですが、市場の動向、物件の需要と供給による価格の適正「リアルタイム価格」がわからないので、実証する方法が無いと思われているのです。


リアルタイム価格とは?
http://seimitsusatei.com/assessment


実証する方法がこちら
↓↓↓
http://seimitsusatei.com/assessment/request


競合で飛びぬけて高い金額の査定をしている会社や担当者のほとんどがこれに該当しているそうです。

実は、両手を専門にしている会社の多くは、売主さんを損させたほうが儲かる仕組みになっているのです。(もちろんすべてではありませんが・・・)

カラクリはカンタンです。 
不動産精密査定で算出した適正な価格で売却すると、他の不動産会社の紹介などで、沢山の買主に情報がいきわたり、市場で最も高値を付ける人で決まるので、高値売却が実現します。
ところが、他の業者さんの案内や見学を商談中などと嘘をつき、妨げる方法をとっている不動産会社や担当者があります。
この理由は、売主、買主の両方から手数料を取得でき、2倍の手数料が入るからです。

もっとも取引が楽で、手数料が多いのが、建設会社、不動産会社への売却です。
業者はプロですし、決済も早いので安全な取引がカンタンに実現します

しかし、買取業者はできるだけ安く仕入れをしないと採算が合わないのですが、不動産会社としては、売主。買主と両方手数料が得られるだけでなく、業者がさらに再販する際に、再度、仲介しそこからも手数料を取得できるので、3倍、4倍の手数料を手にできるのです。すなわち、できるだけ高値の売主だけの手数料より安く業者や、直接買い手を見つければ、2倍の方が総額がより大きいという事になるのです。

カンタンに言えば、何度も買ってくれる買取業者に安く売った方が安全で儲かる
という事です。

別の表現をすれば
売主を損させたほうが儲かる仕組み=「囲い込み」なのです。
実際に、他の不動産会社からの買主の購入のオファーを断り、売主に価格を下げさせ、買取業者や自分の顧客へ安く売る不動産会社も多いのです。
 不動産売却「囲い込みって何?」 後編に続く

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左達 誠司エージェント

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