不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

先日の続きです。

＜売り先行・買い先行それぞれのメリットとデメリットは？＞

①売り先行は資金計画が明確になりますが、仮住まいが必要なケースがあります。

売り先行とは、住んでいるご自宅をまず売却し、売れてから住み替え先の住まいを買うパターンです。

メリットとしては資金計画が明確になるため、安心感があることが挙げられます。理由として、たいていのケースでは売却して手元に残ったお金を自己資金の一部に充てて、住み替え先の住まいを購入するため、自己資金がいくらなのかはっきりしており資金計画に不確定な要素が少なくなるためです。

また、売却しても手元にお金が残らない場合も、住宅ローンは完済できる範囲で売却活動を行う（または、足りない部分は自己資金を用立てる）ため、あとは購入のみに集中することができます。

尚、売り先行の場合のデメリットは、多くの場合、仮住まいが発生することです。ご自宅を先に売ってしまうので、住む場所を確保するため一時的に賃貸住宅などに住まわなければならなくなります。賃貸住宅を探すときの仲介手数料や礼金、仮住まい中の家賃、引越し費用などが売却費用・購入費用とは別に発生します。

②買い先行は二重ローンがネック

一方、買い先行は住み替え先の物件の購入を先に済ませ、あとから以前のお住まいの売却を進めるパターンです。

メリットとしては仮住まいの必要がありません。
ですが、買い先行には二重ローンの発生という大きなデメリットがあります。住み替え先の住宅を購入して入居してから、旧居を売却して買主に引き渡すまでは、旧居と新居の住宅ローンを二重で返済しなければなりません。

さらに、二重ローンは、特に金融機関により審査が異なり、審査が通らなかったり、通っても融資額が減額となる可能性もあるため、パートナーの不動産会社と綿密な資金計画を行っておかないと、せっかく見つかった住み替え先が買えない…ということにもなりかねませんので注意が必要です。

さらに、旧居の売却金額が想定より低い金額となった場合、当初の資金計画が大幅に狂ってしまう事もあります。ニーズに合った住み替え先が目の前にある際は、致し方ないところもあるかもしれませんが、買い先行はそれに伴うリスクと購入することで得られる幸福感を比較して判断していく事が必要になります。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

さて、早速ですが今回は「お住み替え（買い替え）」についてお送りさせていただきます。

まず、このお住み替えに関して皆様より多くお寄せいただく疑問として「売却」と「購入」を同時に進めることは可能か？というものがありますので、以下でそれぞれの手順などを確認しながらご説明させていただきますね。

＜売却も購入もかなりの手間がかかる！＞
お住み替えでは、売却と購入の両方の手順を踏むことになります。それぞれどのようなプロセスがあるのか簡単に示すと、以下のとおりです。

【売却】
（1）不動産会社にご自宅を査定してもらう
（2）売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ（売却を依頼する契約）
（3）査定価格を参考に売り出し価格を決め、売りに出す
（4）購入検討者にご自宅を内覧（内見）してもらう
（5）問い合わせが無い、内覧が5件以上あっても購入検討者から申込等が無いなど反応が思わしくなければ必要に応じて価格などを見直す
（6）購入希望者が現れたら価格や引き渡し時期を交渉する
（7）交渉がまとまったら売買契約を交わす
（8）買主から購入代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す

【購入】
（1）お家探しを共に行うパートナーの不動産会社を探す（選ぶ）
（2）資金計画を行い金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む
（3）物件情報のなかから希望に合う住宅を探す
（4）購入したい物件が見つかったら購入を申し込み、仲介物件の場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ（購入を依頼する契約）
（5）売主と価格や引き渡し時期などの条件を交渉する
（6）交渉がまとまったら売買契約を交わす
（7）金融機関に住宅ローンの本審査を申し込む
（8）金融機関の審査が通ったら住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
（9）金融機関から住宅ローンの融資を受けて売主に購入代金を支払い、物件の引き渡しを受けて登記手続きをする

＜結論：売却と購入の同時進行は難しい＞
「売却」と「購入」を同時並行的に進めることができれば効率がいいと思われるかもしれませんが、結論から言うとタイミングを合わせるのは難しいのが現状です。また、タイミングだけでなくどちらも上記のように手間のかかる内容ですので、両方をいっぺんに進めるのは物理的にもたいへんな部分もあります。

そのため、お住み替えでは「売却」と「購入」のどちらかを先に進めるケースが一般的です。売却が先の場合を「売り先行」、購入が先の場合を「買い先行」などと呼んで区別することが多いです。本日はここまで。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

不動産の売却において4月で大きく変わったものがあります。
今回はその内容をお知らせいたします。

それは、「インスペクションの告知・説明等の義務化」です。

この狙いとしては、売りたい方も買いたい方も中古住宅を今までより安心して売却・購入ができるようにするためなのですが、そもそも「インスペクション」とは？という方も多いですよね。

「インスペクション」とは
「住宅診断・住宅検査」とも言われ、一般的に住宅に精通したインスペクター(住宅検査士)・住宅診断士等が、第三者的かつ専門的な立場から、住宅の劣化状況、不具合の有無を見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。医療で言えば、「健康診断」に該当します。
そもそも売買物件は、新築やリフォーム済などの業者さんが売られている物件でない限り、現状（そのままの状態）でのお引渡しとなります。

そんな中では、
「もし、建物の傾きやシロアリ被害などの不具合に気づかずにお家を購入してしまったら…」
「上記のような不具合に気づかずにお家を売却してしまったら…」
考えるだけで不安ですよね…。

そこで、この「インスペクション」を、例えば契約をする前に実施し、予めこの不安をとり除くことができれば、一転安心な取引に変わりますよね。

ですが、この3月までは「インスペクション」の説明は義務ではなくお客様への提案は各不動産会社に任せられていました。つまり、「聞いてない！」「知らなかった！」という方も多かったのです。それが、4月からお客様（売りたい方・買いたい方双方）への説明等が義務化され、みなさまがより安心して中古住宅を取引できる仕組みがようやく整いました。

ちなみに不動産精密査定を運営する弊社では、この取組を7年前より行っており、売主様・買主様のトラブル防止に努めています。
「インスペクション」を行うメリットとして

売りたい方にとっては
□お家の状態を明らかにして、買主様へ情報提供ができる
□売った後の、建物の不具合に関して買主様とのトラブルを未然に防ぐことができる

また、買いたい方にとっては
□お家に問題がないか、専門家がチェックすることで安心して購入・居住することができる
□安心して住むために「いつ頃」「どこに」「どのくらい」のお金をかけてメンテナンスすれば良いか見通しを立てることができる
など様々あります。

「中古だから…」「築年数が古いから…」と初めから敬遠してしまうのではなくさまざまな方法や見方がありますので、それを知ったうえでベストを選択していくことが賢い方法ですね。
もちろん、これはおひとりでは難しいと思いますのでプロとしての知識は私共にお任せください。
一緒にハードルを乗り越えていきましょう。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

さて、今回は「相続と売却」に関して少しお話していきます。

皆様、さまざまなご事情でご自宅のご売却を考えられていると思いますがその中のひとつに「相続」があります。
では、実際に相続をされたお家を皆さんどうしているのでしょうか？

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営する株式会社シースタイルが2017年9月に実施した「不動産相続についての調査」
（http://www.cstyle.co.jp/news/detail/release/20170926）
（「スマイスター」を利用した20代以上の男女全国781人を対象）によると

不動産を相続した経験がある：21.9%
相続する可能性がある：30.5％
どちらもない：47.6％

となり、不動産相続に関わる人は全体の5割以上もいることがわかりました。
さらに、実際に相続した物件をその後どうしたのかという質問には

自分が住んだ：36.8％
売却した：22.8％
空家として管理：17％
空家として放置：11.7％

の順となり、相続された家のうち実に3割近くが空家となっている結果となりました。
現実的に、相続しても遠方に住んでいらっしゃる場合や既に持家を持たれていて不要となってしまう場合も多く空家となってしまうケースが多いようです。

しかし、建物を管理せず放置すると、虫や雨風などによって建物の劣化や倒壊のリスクが高まり市街地にある空家は犯罪の温床になってしまう可能性も考えられます。ご家族の思い出がつまった大切な財産ですので、様々な方法や可能性をお知りになりベストな解決策を見つけられることが一番ですね。とはいえ、なかなかご存じない部分もあるかと思いますのでご興味ございましたらお気軽にお声掛けくださいませ。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

さて、先日は3月27日に平成30年の地価（1月1日時点）が公示されました。

まず、地価公示とは
土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに公共事業用地の取得価格算定の規準とされまた、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としているものです。

少し堅苦しい文章が続きましたが今後のご売却の際に価格の指標となるということです。

「国土交通省平成30年地価公示」の概要を見ると、住宅地において47都道府県の中で地価変動率が前年比1.0%以上＋となっているのは、福岡/東京/福島/宮城

また、商業地では、福岡/東京/神奈川/千葉/埼玉/兵庫/熊本/長崎/北海道/宮城/愛知/京都/大阪/広島となっており、住宅地・商業地の双方が1.0%以上＋となっているのは
福岡/東京/宮城の2都県しかありません。全国的に見ても福岡の上昇率が高いことがうかがえますね。

次に、「平成30年地価公示の概要（実施：国土交通省土地鑑定委員会）」を見ると
福岡県では、住宅地の上昇市町数は前年の21市町→25市町へ増加し引き続き上昇の結果となった市町は以下の通りでした。

6年連続上昇：福岡市、新宮町、粕屋町
5年連続上昇：筑後市、春日市、大野城市、太宰府市、那珂川町
4年連続上昇：久留米市、筑紫野市、古賀市、福津市、志免町
3年連続上昇：糸島市、篠栗町
2年連続上昇：小郡市、宇美町、須恵町、久山町、水巻町、筑前町

先程、全国の中でも福岡県は非常に高い地価上昇率となっていることをお伝えしましたが、その中でもみなさんがお住まいの地域はトップクラスだということがわかりますね。

※地価上昇中※
こちらのリンク先も併せてご参照ください。
（土地代データ　https://tochidai.info/fukuoka/）

ただ、マンションの基本指数（成約物件）（西日本レインズ中古マンション基本指数2017年参照）を見てみると
成約件数は前年比3.3%＋となっていますが、実は成約価格は昨年、今年と2年連続で上昇率が下がってきているのです。
価格の上昇に買主さんがついてきていない様子が見受けられますね。

不動産売買には売りたい方と買いたい方が必ず存在しそのニーズは相反しています。
売りたい方は少しでも高く、買いたい方は少しでも安く買いたいというニーズです。
そして、その需要と供給で取引される価格が大きく変わってくるため、「いつ売るか」が重要なポイントとなります。

買いたい方のニーズやタイミングをうまく見極めながらご売却の計画を立てていくことがこれからは求められてきますので、現在の価値がわかる不動産精密査定がとても重要になります。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

建物インスペクションの実施ってご存知でしょうか？

きっと聞かれたことのあると思います。

この建物診断（インスペクション）は欧米で不動産の売買を行われる際、通常の取引全てにおいて実施されていた、安心、安全、正当な不動産売買取引を行う手法として長く定着しております。

しかしながら、我が国日本では、全く活用されておらず、一部の営業手法の差別化として活用されているにすぎませんでした。

ここで、考えてみると　購入者は自分お購入すべき物件の状態を　適切に把握する方法が無く、その結果、中古住宅、既存住宅は　購入後に損をするのでは？　長く価値を保てないのでは？など　購入者が好んで購入出来ず、購入者の9割が新築の購入意向を示す人が大変多いのです。

この様な状況では、住宅の全ての所有者は　市場から1割しか需要の無い物件を所有し、その売却時には、需要が少ない事により、価格も高い価格で取引できない　つまり、敬遠される状況では　より適切な市場価格　すなわち高い価格では取引されないなどの　問題がありました。

カンタンに言えば消費者に中古住宅、既存住宅を購入する要望が高まらないと　売り主の物件の価格が上昇することが難しい。

その為に、価格が上がる　売却を高い金額で実施する為の手法がインスペクションだと言えます。

事実、福岡エリアの中古住宅、既存住宅の取引の価格の実態調査（平成29年度価値総合研究所調べ　福岡地区の他店の価格の取引実績調査）を行なうと、23年で市場価格が０円で取引されているのが分かりました。

わかりやすく言うと　中古住宅は本来の価値より安く売られてしまう。という事です。

国土交通省では　平成30年4月より　宅建業法の一部を改正し、売買取引時における　建物診断インスペクションの斡旋を義務化しました。
http://www.mlit.go.jp/common/001158049.pdf

ここには3つの時期があります。

① 媒介契約時期（不動産の売却の意向を不動産会社と結び　売却開始する時期）

② 重要事項説明時期　（不動産会社が買主に対して説明するとき）

③ 売買契約締結時期　（売主、買主の双方が相互に内容を確認して　書面で交付）

この3つです。

ここで注意しなければならないのは、不動産の売却査定を行う際に、「建物診断」インスペクションの内容の説明や活用を促す行為を行わなければ、これは売主や買主の利益を阻害する行為といえるのです。

つまり、この事を売主に知らせてせていない業者は　宅建業法違反となるのです。

不動産精密査定では　
https://seimitsusatei.com/

より高い購入者を探す為に、媒介契約時に通常80,000円掛かる　インスペクション費用を無償0円で実施しております。
https://seimitsusatei.com/page/building

これは、より高い適切な価格で　売買し　売主様の利益を最大にするための　工夫なのです。

むずかしい事がどうするか考えるより、大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、糟屋郡、福岡市南区に不動産資産をお持ちなら　不動産のスピード査定　カンタン査定を実施するのが一番賢いでしょう。

気軽に相談ください。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

ロケーション×３　ロケーション&ロケーション&ロケーションという言葉があります。

これは、不動産のそのものの価値や快適性は　家や土地そのものよりも　ロケーションがもっとも大事だという事です。

その理由は、暮らすために住む　これが理由です。

実家に近い方がいいのか？　遠いほうが良いのか？　駅が近い方がいいのか？　勤務先が近いほうが良いのか？

その様に購入者は考えロケーションを考えます。

子供のいらっしゃる方なら　学校の教育レベル等　非常に気になるでしょうし

近隣にお住まいの方でなければ　生活便利施設の情報などあると便利でしょう！

実際に、生活便利施設や商店、パン屋、お気に入りのレストランなどの情報を冊子にまとめ、購入検討者に閲覧させている方にお会いしたことがあります。

生活する人にとって　その物件のそのものだけでなく、ロケーションも重要な価値になるわけですから、そこのメリットをしっかりアピールすることは　物件を高く売ることができるアピールになります。

さらに、ご近所の方の雰囲気や　自治会、活動内容、地域の防犯活動、等も　ロケーションの一つといえます。

そのほか、ごみ袋の費用、ガスや水道等の　生活ライフラインの費用、固定資産税なども含め　生活に必要な情報すべてが　ロケーションともいえます。

めんどくさい作業かも知れませんが、専門家に相談しながら　しっかりできると　高く売れる強力な武器になりますね。

不動産精密査定（https://seimitsusatei.com/）のスタッフなら　どうすればその様な情報が整理できるか？　どこに情報があるのが？　アドバイスをしてくれます。

お気軽に無料相談を受けてみてください。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

どの様な物件にも　強みがあります。　私自身も自分自身の物件の売却時に経験しました。

１年以上売れ残った物件でしたが、郊外のエリアに建つ一戸建てでした。

• デメリットは道路より低い部分がある、
• すぐ近くに崖がある。
• 間取りが３LDKしかない。
• 通学が不便。

デメリットを見れば　購入者は　遠慮したのでしょうか？なかなか売れず、価格交渉もありませんでした。

そこで、　メリットについて考えてみました。

• 手ごろな価格は　月額返済
• 駐車場が４台も取れる
• 美しい外構　広い庭
• 買い物が便利　

これを全面に打ち出したところ　２日で３名の購入希望者が出ました。

あっと言う間にこの１年以上売れ残った物件が２日で売れたのです。

購入者の方は　御商売をされている　夫婦　お子さんはいらっしゃいませんでした。

つまり、デメリットはすべて無関係。

それより、広い庭、駐車場の確保が　非常に高い価値を感じてもらえたのです。

これは、ほんの一例ですが、価値は購入者が感じるものです。

しかし、その価値をだれが　どの様に伝えるのがいいのでしょうか？

そのメリットはどう考えたらいいのか？　良き相談相手、メリットを探せるプロヲ探す頃が大事ですね。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

• １、 不動産を高く売却するポイントは？
  　
  不動産の売却で　重要なポイントがあります。　

  ① 市場の購買動向　需要と供給の状況を知る事

  ② ご自身の物件の強みを考える

  ③ ロケーションについてメリットをまとめ

  ④ インスペクションを実施する　

  ⑤ 売出価格と売却価格の差が最小になるようにする

  
  ① 市場の購買動向　需要と供給の状況を知る事

  この様な表現をすると　「なんか難しいな？」と感じてしまうと思います。

  シンプルに説明しますと　「売り人がいる」「買う人がいる」というのが不動産の売却です。それが、同じような地域　同じような条件で　沢山の人がいるわけです。

  そこで大事なことが、何人いるの？　いくらで売りたいの？　
  いくらの価格が売れてるの？　
  売り手市場？　買い手市場？　

  よく考えれば当たり前のことです。　しかし、その情報が無い！？　
  そうです、その様な情報は、売却に必要な情報でありながら　入手の方法が無いのです。

  しかし、安心してください。

  大野城市の土地、戸建て、マンションをお持ちであれば、また、春日市、筑紫野市、太宰府市、福岡市南区、に物件のお持ちの方であれば、市場の動向を説明が受けられる事があります。

  不動産精密査定（https://seimitsusatei.com/）を活用して　ご自身の物件の近隣エリアの市場の動向を、リアルタイム（現在の動向）で知ることができます。

  
  大野城市では6月5日現在で　180件の物件が売り出されています。
  大野城市内の土地、マンション、戸建ての売買です。
  そのうち90日以上売れ残っている物件が　価格の適合しなかった「売れ残り物件」です。全体の５６％です。
  ところが、この月の状況を確認すると　３０日で１３件が契約締結しています。
  土地、戸建て、マンションです。
  ２９件が商談中ですが　半分くらいが成約になりますので　合計２８件~２９件が月間で成約した件数です。
  そう考えると　３０／１８０　１／６しか売れていないという事です。

  月間在庫数で６か月という事になります。

  実は３月４月は在庫数が４か月～５か月でした。　在庫が増えているという事は「売れ行きが悪くなってきたのです」
  そうなると　価格は　上昇しません。５か月在庫は　価格が横ばいです。

  ６か月在庫は価格が下落し始める　ターニングポイントです。

  この様な状況での売却は　シビアな価格設定が重要です。

  春日市、筑紫野市、太宰府市、福岡市南区においても　それぞれの街ごとに数字が違いますので　数字の把握とアドバイスが必要です。

  不動産精密査定（https://seimitsusatei.com/）では　専門家による相談も無料で　簡単にできます。

  先ずは。相談してみてください、

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

固定資産税、土地、建物の適正な時価を反映する為、評価額を見直す制度があります。

これは、３年間は据え置きえですが、３年毎に見直されます。

これを評価替えと言います。

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、福岡市南区に不動産を所有されている方は、子の評価替えの評価額が向上する可能性が極めて高いでしょう。

なぜならば、ここ数年、取引価格　すなわち時価が最も高い状況になっているからです。

これまでは、毎年同じ価格を支払い続けるという感覚があったと思います。

これは、時価が上がっておらず、評価をしても変動が無かったからです。

そう考えると、現在の不動産資産　見直すいい時期かもしれません。

勿論、利用や使用している土地や不動産であれば、いいのですが、不要や相続、貸している土地等あれば、今が見直しのチャンスです。

住宅需要の熱も　５月に入り少し緩やかになり、物件数も安定、物件価格も　これまでの家格上昇から横ばいへ変わりました。

物件価格は約２~３割上昇しているので　固定資産税も２~３割上がると考えなければなりません。

そう考えると　今が売り時の方も多いはずです。

時価を知る為には、直近の不動産取引データを集約分析せねばなりません。

大野城市、春日市、太宰府市、筑紫野市、福岡市南区に不動産を所有されている方であれば　不動産精密査定（https://seimitsusatei.com/）が無料で利用できます。

使い方は簡単で　必要情報を入力するだけ　カンタンに評価を知ることができます。

試してみてください。