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任意売却メリットデメリット

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

住宅ローンが支払えなくなると、住宅ローンを貸し付けした銀行からの督促が始まり、最終的には裁判所を通じて、強制的に住宅ローン対象物件を売却し、その売買代金から 住宅ローンの債権を回収する 競売が行われます。

 

この競売を避けるには、現在の住宅ローンの残債より高く 住宅を売却するか、その不足した差額を債務者が用意して支払うしか方法しかありません。

 

全てではありませんが、多くの方は住宅ローンの残債より、住宅の売却できる価格が低い場合が多いので、なかなか現実的な話ではありません。

 

そこで、最近では「任意売却」という 方法が注目されています。

 

金融機関が裁判所を通じて競売に掛かる前に、任意売却にたけた不動産売買仲介専門会社が、金融機関と債務者の間に入り、住宅ローンの残債を下回っても、不動産を売却できる画期的な方法があります。

 

競売では、債権者が権利を行使する為に裁判所の判決をもらい、競売へ移行する為、強制力が強く、残念ながらこれに対抗する方法がありません。

しかし、そうなる前に任売の手続きを行えば、競売とは異なり、債務者の融通が多少利くことができるのです。

 

任意売却のメリット

  • 競売とは異なり 不動産の売却が適正な市場価格で売却できる

競売だと、購入者の費用や取引情報が不明で入札される為、安価で取引され、より多くのローン残債が残ってしまう可能性が高いのです。一方、任意売却では、市場価格で取引される為、言ってしまえば最も高い金額で売却ができる為、債務を最小にすることができるのです。

  • 引渡の時期などが 自分で多少の融通が利き、調整できる

競売は強制なのに対し、任売は債務者と話し合いながら日程等を決める事が可能です。

 

  • 近所に知られずに売却する事ができる

競売物件では、裁判所の執行官などの調査があるだけではなく、不動産鑑定士が不動産価格を鑑定します。また、入札しようとする業者や個人が家の周りを調査すてまわるので、近隣の目や、プライバシー等に支障がおこります。

一方任意売却であれば、プライバシーが守られ、地域において安心して住み続けられます。また、いくつかの条件が整えば、所有権を失った後も、賃貸物件として、その場に住み続けることも可能な場合があります。

 

  • 引っ越しの費用等の次の暮らしの為の費用が捻出できる

競売では強制的に立ち退かされるため、引っ越し等の費用に関しては、自己負担となります。しかし、任意売却では、債権者と交渉者の話合いにより、必要な費用等を、捻出できる場合があります。

 

  • 精神的なダメージが少ない

競売となると、強制執行という形になり、精神的に大きなダメージを受けます。

しかし、任意売却では債権者との合意による通常の不動産売買となる為、ダメージはありません。

 

  • 任意売却しても売却できるまでは費用が掛からない

売却が成立するまで、費用が掛かりません。売却が決定した場合に、売却したお金から費用を支払う事ができます。

 

 

デメリット

  • 手順を間違わない様に進めなければならない

任意売却にするためには、金融機関のローン返済を滞納する必要が出ます。

債権者は返済できない事実を元に、交渉人は任売の提案をせねばなりません。

 

  • 個人信用情報に記録が残る

個人で何かローンを組んだり、携帯電話の機種代などする場合、個人信用情報を調べますが、ここに住宅ローンの滞納記録が記録されます。

 

  • 数年の間ローンが組めなくなる

個人信用情報に滞納記録がある為、これを理由にローンが数年組めない場合があります。

 

住宅金融支援機構(フラット35)などでも 下記の通り 競売より、任売を進める傾向にあります。

 

融資住宅等の任意売却

 更新日:2018年6月15日

住宅金融支援機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。なお、具体的な手続につきましては、当方(機構並びに機構の業務を受託する金融機関又は債権回収会社のことをいいます。以下同じ。)までお問合せください。

 

出典:住宅金融支援機構ホームページ https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

 

と書かれています。

 

どの様に進めるのか? まずは相談できないか? 誰に相談すればいいいのか?

 

結論は売却の専門家で任意売却が得意な専門家に相談することが重要です。

 

しかし、その前に 自分の住宅ローン残債と 現在の市場価格を把握する必要があります

 

その様な場合は、不動産精密査定 を使いましょう

出典:不動産精密査定 https://seimitsusatei.com/

 

地域にトコトンこだわって収集した成約事例データベースに基づき、システムにより精密に価格が算出できるだけでなく、任意売却を専門とするスタッフに無料で気軽に相談できます。

 

まず、カンタン入力を実施すると 売却できる市場の価格が送られてきます。

 

住宅ローンの返済に困ったらまずは不動産精密査定 https://seimitsusatei.com/

でカンタン査定を実施してみてください。

この記事を書いた人

瀬戸口 祐樹エージェント

瀬戸口 祐樹 エージェント

不動産購入者のほとんどは初心者です。分からない事ばかりで不安になるのは当然です。失敗しないお家探しをご提供できるハウスエージェントサービスを是非ご利用下さい。

空き家増加が資産を負債に

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

6月23日日本経済新聞 総合2面に 空き家「予備軍」東名阪330万戸

と書かれた記事が掲載されました。

https://www.nikkei.com/nkd/industry/article/?DisplayType=1&n_m_code=083&ng=DGKKZO32104920S8A620C1MM8000

 

大都市に空き家の予備軍が大量に潜んでいるというのです。

65歳以上の高齢者だけが住み戸建てとマンションの持家が東京、大阪、名古屋の三大都市に合計336万戸あり、同圏内持家全体の2割強だという。この中での空き家の比率が′7%。売主の死後も相続人が入居しない事が多く、古い家屋は買い手が付きにくい。

中古住宅の流通を促進しないと大都市で空き家があふれて来る。(日経新聞抜粋)

 

数年前 135万戸の空家が全国であると 公表されたが、将来はその日で無いくらいの急激な空き家が増えてくるというのだ、前回公表された135万戸の空家は賃貸空き家 すなわち賃貸物件の空家が約半分以上含まれており、実質的に全国だということもあり、そこまで多くない印象さえ与える。

しかし、今回は主要大都市圏での しかも 持家の空家の数の予測であり、かなり重要な警鐘だと言える。

 

筑紫野市、太宰府市、大野城市、春日市でも 住宅団地で40年を超える住宅団地が沢山あり、住民の世帯年齢を調査してみると 65歳以上の高齢世帯が半数を占める団地なども出てきている。また、駅に近いエリアにも、管理されていない空き家が多数ある。地方行政に対し国は 空き家の実態調査を行ない、かつ改善する方法を模索する様に指導しているが、それぞれの市町村では、具体的な対策が見つからず、その対処は手が付けられない状況にある。

 

福岡市近郊エリアも同様で、人口増加の半面 居住者のいない古い家屋や 空き家が増加し続けている。

 

筑紫野市、太宰府市、大野城市、春日市や福岡市で 新しく住宅を取得する為に土地を探す人が大変多い中、住宅用地不足による 価格の向上さえ見られる昨今の中で、需要があるにも関わらず、在庫だけが増え続け売買物件として 市場に出回っていないという状況となっている。

 

マンションの空家等が増えていくと 次第に所有者が不明となり、管理会社も所有者と連絡が取れなくなると、修繕費や管理費が次第に滞納となり予算が集まらず、修繕や維持管理さえままならなくなる恐れさえある。

 

この様に考えると この警鐘を自分に関係の無い事と考えず、両親や実家のあるかたや、持家を所有する人や 相続する可能性のある方が どの様にその家屋を流通させるのか考えなければならない状況がすぐここまで来ている。

 

欧米では 住宅そのものの価値感が日本と相対的で、古い家でもきちんと手入れした住宅は需要が高く価値も高い、一方で日本は圧倒てきな新築信仰があり、その為中古住宅が流通するには様々な障害があり、事実住宅の価格 価値が評価されていない。

 

中古住宅に住むことが救いだとは言いきれないのは 性能や耐震性の基本性能が重要であるからであるが、いずれにしても、住まれていない空き家が増え続けることで、人口密度が減少し、生活便利施設環境が悪化、結果的にさらに空洞化を生む そのようになりかねない。

 

じつはこのような現象は 世界でも日本が初めて経験する事態であり、欧米からも今後の日本の住宅政策が注目されている。

 

住宅を所有している方や、将来相続や売却を検討されている方は、自分の不動産価値を正確に把握する事や将来の価格の予測を把握しておく必要があると言える。

 

現在、インターネット上では査定をうたった様々な広告サイトがあり、複数の不動産会社へ査定を依頼することができるが、実際には売却しない、価格を知りたいだけ の場合もある。そんなときは 不動産精密査定の18秒査定が便利。 不動産会社が沢山来て、対応に迫られる必要もない。人口知能システムにより、不動産の価格の今日現在の市場価値が査定でき、さらに気軽に無料で相談もできる。

 

自分自身の為や家族の為だけでなく、社会全体の課題となっている「住まいのあり方」もう一度かんがえてみるいい機会ではないだろうか?

この記事を書いた人

福島 秀尊エージェント

福島 秀尊 エージェント

多くの物件の中で、自分がほしい物件を見つけるのはとても難しいことだと思います。また、お金の部分も生活に直結する大きなポイントですよね。そんなお悩みを一つ一つ一緒に解決していくパートナーとしてお使い頂ければと思います。お客様の立場で最善を尽くした い。そんな思いで頑張ります。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

続編です。これまでのお話しは 前章のトピックスをご参照ください

 

 

しかし、ここに大きな問題があります。

  • 買い手を探すのがソニー不動産一社となってしまう

通常不動産を売却する際、地域の不動産会社が、協力し合って購入希望者を探します。簡単に言えば、探す人は 近所や知り合いの不動産会社に探す依頼をしているので、地域の不動産会社に 購入希望者がいるのです。

その希望者に不動産情報を提供し、購入意思の確認を行ってもらうのです。

 

しかし、おうちダイレクトでそれを行うと、購入希望者を発見した不動産会社に手数料が入る為、ソニー不動産には報酬が無くなってしまいます。

そうならない為、ソニー不動産の発見した購入者に限定して、売却できるという事です。

地域には 通常 数千社の不動産会社があり、その情報の連携で購入者を探すのが、高くうるさいの理想ですが、ソニー不動産一社だと、いくら情報を提供したとしても、購入者の発見は難しいものです。

 

通常の価格より値下げしなければ売れません。

若しくは、市場価格より3割安い 買取り業者への転売しかありません。

 

  • 取引に対する 売主の味方がいない

不動産の売却時は通常ダイレクトな取引をします。それを援助サポートするのが、不動産会社の役割です。しかし、今回は ここが不在なのです。通常は売主の味方、買主の味方がいて、それぞれ違う担当者がサポートします。

様々な交渉がある為、相手に自分の弱み、手札を見られない様にする為です。

 

しかし、ダイレクトという名の無料に関しては、自分の味方はいません。

勿論、追加で費用を払えば、味方になってくれるのですが、それだと、通常の不動産売買取引を ちょっと不便にしただけの話になってしまいます。

 

  • 売却の戦略が無い

ネット商品の売買とは異なり、不動産売買は市場の動向や、事情、取引経験を必要とする重要は役割を不動産エージェントが担います。

カンタンな話、エージェントの腕で高く売れるか 安く売れるか 決まるのです。

 

その重要な要素が 「戦略的な販売計画」販売戦略です。

しかし、単純に情報を掲載する売却の初めての方は、戦略などわかるはずありません。

結果的に、無計画、行き当たりばったりの売却に留まります。

結果はカンタン、高くは売れず 損してしまうのです。

 

 

 

自分に合った売却方法を選択

 今回の「おうちダイレクト」は関東エリア限定のサービスですので、筑紫野市の不動産売却、 太宰府市の不動産売却、春日市の不動産売却、大野城市の不動産の売却、福岡市の不動産売却には 直接関係しませんが、もしかしたら 同様なサービスを広告などで見たことがあるかもしれません。

 

その時に重要な事は、 「自分自身に合った売却方法」を考える事です。

 高く売りたい、早く売りたい、内緒で売りたい、と考えるなら 

 まずは、自分の不動産売却可能価格をしり、戦略を立てる事です。

それには 不動産精密査定 https://seimitsusatei.com

 を試してみてください。

 そして、地域密着の専門家 プロに相談することで より良い結果をもたらすことができると確信しております。

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福島 秀尊エージェント

福島 秀尊 エージェント

多くの物件の中で、自分がほしい物件を見つけるのはとても難しいことだと思います。また、お金の部分も生活に直結する大きなポイントですよね。そんなお悩みを一つ一つ一緒に解決していくパートナーとしてお使い頂ければと思います。お客様の立場で最善を尽くした い。そんな思いで頑張ります。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

日経新聞の記事を見てみると

話題沸騰も成約「ゼロ」、ヤフーの不動産フリマ

https://www.nikkei.com/article/DGXKZO97587920T20C16A2H56A00/

 

この様な記事がありました。

 

先日、ネットフリマの「メルカリ」が株式上場を果たし、注目を浴びましたが、果たして不動産でフリマができるのか、考えたいともいます。

 

現在、ヤフー不動産とソニー不動産が提携し、話題沸騰となった、「おうちダイレクト」

https://realestate.yahoo.co.jp/direct

 

手数料無料をうたっています。

 

果たして、この手数料無料? 本当に大丈夫なのでしょうか?

 

この事を考えるときに 必ず知っておかなければならないのが、不動産売買取引の仕組みです。

 

この事を知らずに 「無料」につられて、申し込むと思いもよらぬ結果となる場合があります。

まず、不動産を売る人を「売主」買う人を「買主」と言います。

この手助けをするのが それぞれの不動産会社です。

通常、不動産売買は、売手と買手が直接契約を締結しますので、ここの中間業者はありません。 そうなんです。実は 不動産売買そのものの仕組みはすべて「ダイレクト」なのです。

 

売り手と買い手が 直接交渉し、契約し、お金も物件も直接明け渡す、最初から 「ダイレクト」つまり直接やり取りしているのです。

 

不動産会社は この ダイレクトな取引を 円滑に進める為の「サポート」するサービスを提供し、それに対する代価(報酬)をもらっているのです。

 

そのサービスは不動産会社ですべて異なります。

広告を沢山打つ会社、できるだけ高く買ってくれる人を探す会社もある一方で、安く買い取る買取会社へ 物件情報を流し、楽して手数料獲得する業者もあります。

 

残念なことに、その内容は様々です。

 

ところで、最初からダイレクトの取引だというのに、

では? この「おうちダイレクト」というサービスは 何なのでしょうか?

 

実は、物件情報をインターネットサイトに掲載する行為、この行為は通常不動産会社が行う行為ですが、この行為を自分で行うと無料で 買い手を発見し、契約できるというサービスです。こうなると、これまで不動産会社に支払っていた、サービス費用(報酬)通常3%の大金を支払わなくて済むので、非常にお得に感じるサービスなのです。

 

 

しかし? そうなると、ソニー不動産はどこで儲けるの? 

となるわけですが、これは 買い手からもらう という仕組みなのです。

 

 

買い手からは手数料を3%を頂く、そのことで経費を賄う仕組みです。

 

こうすると 実は 致命的な問題があるのです。

 

しかも、これがわからず 損してしまう場合があります。

 

その理由を明確にまとめて お教えします。

 

 

次回 知らずに損する 問題と課題をまとめます。

 

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左達 誠司エージェント

左達 誠司 エージェント

不動産業界歴19年目で今まで賃貸、管理、売買と経験しています。住まいに関するさまざまなアドバイスでお客様の理想の暮らしをお手伝い致します。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

成約事例を更新しました。

こちらより閲覧できます。

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木村 幸二朗エージェント

木村 幸二朗 エージェント

お客様にとって「マイホーム」とは何でしょうか?私は、「心が休まり、笑いあえる場所」と思っております。当然、お客様毎にマイホームへの想いがあると考えています。エージェントである以上、その想いを形にしていくのが使命となりますので、楽しく・安心して、最後まで楽しく!!一緒に探して行きましょう。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

不動産を売却する際に注意する点は、3つの価格を知り、その価格の差を最小にすることです。

 

筑紫野市の不動産売却、 太宰府市の不動産売却、春日市の不動産売却、大野城市の不動産の売却、福岡市の不動産売却 をお考えの方には特別な方法があります。

 

今回は その極意 要諦についてお話しします。

不動産の価格には いくつかの価格があります。大きく分けて3つになりますが、さらに細分化する事でそれ以上になる場合もあります。

ここでご紹介する3つの価格とは?

 

  • 希望価格
  • 売出価格
  • 成約価格

 

の3つです。

 

まず、①の希望価格とは 文字通り 所有者が売却したい希望の金額です。 ローンが残っているから これ以下では売れない、お金が必要で これだけの価格は欲しい。近隣の不動産の売出価格を見て これくらいなら売れるのでは?

という観点などから 売主主導 所有者主導の価格の事です。

ここで、気を付けるポイントは 希望金額で売れるとは限らない 希望は持つ事は大事です、しかし、売却希望価格と同じように購入者にも購入希望価格がある事を知っておくことです。

このことから 最終的にここまでなら 妥協できる金額などを考えると、希望価格には複数があることがわかります。 

 

②売り出し価格

希望金額とは異なり、実際に売却を開始する価格です。

中には希望金額が2つあり、できるだけ高く売りたい価格と 最終的に妥協できる金額を持たれる方がいます。

その結果、最初は高めに設定した金額を出し、徐々に値下げをしたり、価格交渉等に事前に備える場合などもあります。

一般的には、不動産ポータルサイト等で表示されている価格の事です。

 英語ではアスキングプライス=尋ねる価格 お尋ね価格という表現を用います。

 

 ここで注意する重要な点が2つあります。

  • 売却が長期化した状態で、価格を変更すると 売却が長期化し 本来の最高の価格を下回って売る結果になる
  • 売出価格の適正が重要なカギを握り 高すぎてもダメ、安すぎてもダメ つまり、市場の流通価格の最適な価格を把握することが重要

 

  • に成約価格です。

成約価格は 売主と買主が同意した金額の事ですが、これにもいくつか注意すべき点があります。

停止条件です。

つまり、この状態、条件が整った場合の契約による価格です。

例えば、春日市の不動産や土地の売却でよくみられるのか 遺跡埋蔵物の発見です。春日市や大野城市 福岡市の一部でもよく見られますが、土地の中に歴史的遺跡が埋蔵されており、それを発掘せねばならない状況がある事です。

そうすると、購入者は本来購入できる価格以上に 発掘費用が発生するなど、当初の条件と変わってしまう為、この様な場合においては、その費用の負担を求められたり、白紙解約、つまり、契約そのものが無かったことになる、等の状況が起こります。

 

こうすると、実質成約価格に価格の変動が起こるのです。

 

纏めますと

 

売出価格と売却価格の差が最小になるようにする

 

というのが もっとも大事だと言えるのです。

 

この様に考えますと、不動産の価格は いくつかの価格があり、戦略的に資産の価値を把握する重要性が求められます。

 

 そのような場合は 不動産売却査定サイト をお薦めします。

中でも、筑紫野市の不動産売却、 太宰府市の不動産売却、春日市の不動産売却、大野城市の不動産の売却、福岡市の不動産売却 をお考えの方には 

 

不動産精密査定 https://seimitsusatei.com

が おすすめです。

操作は簡単 必要事項の入力により 専門家による 精密な査定を実施してもらえます。

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豊田 武史エージェント

豊田 武史 エージェント

第2の故郷である福岡でお客様のために全力を注いでいます!丁寧な対応をモットーに、最後までお付き合いさせて頂きます!お気軽に何でもご相談ください!

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

不動産を売却する際には、様々な費用がかかりそれぞれ支払いのタイミングが異なります。これらの費用が「いつ」「いくら」必要になるのかを事前に把握されておくと、いざ「売ろう」と決心された際にも安心ですよね。

<売買契約前にかかる費用について>

通常、不動産を売却する場合、費用が発生するのは売買契約後ですが木造の一戸建てなど古い物件を売却する際には「ホームインスペクション(住宅診断)」の費用がかかるケースがあります。近年、中古木造住宅の売買において、購入後に隠れた欠陥が見つかることが多々あり当事者間でトラブルとなるケースが発生しています。この状況に鑑みて、2016年2月26日、政府は宅建業者に対して売買契約時に「ホームインスペクションを実施するか否かの確認」を義務化する改正宅建業法案を閣議決定し、今年の4月1日より義務化となりました!これにより、今後は中古住宅の売却時にホームインスペクションをすることがスタンダードとなりました。

くまなく調査する場合は10万円を超える費用が発生することもありますのであらかじめ確認しておくとよいでしょう。
ちなみに、当社では無償インスペクションサービスを実施しておりますので詳細についてはご相談いただければ幸いです。

<売買契約以降にかかる費用について>

1:仲介手数料
不動産取引の仲介をしてもらった際に不動産会社に対して支払う料金です。売買の仲介手数料については、宅建業法によって売買価格に応じて次のような上限金額が設定されています。

売買価格が200万円以下5%
売買価格が200万円超400万円以下4%+2万円
売買価格が400万円超3%+6万円
なお、消費税は別途必要です。

仮に3,000万円の物件を売却したとすると、96万円(消費税別)となります。
仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約をしても売買契約が成立するまでは支払い義務は発生しません。

支払いのタイミングは、不動産会社によって次のいずれかのタイミングとなります。
1:売買契約時に全額支払う
2:売買契約時に50%、残金決済時に50%と分けて支払う
3:決済時に全額支払う

2:印紙代
不動産売買契約書には収入印紙を貼って消印しなければなりません。収入印紙の金額は、売買価格によっても異なりますが「1,000万円を超え5,000万円以下」であれば売買契約書1部につき1万円の収入印紙が必要となります。
通常は、売主1通、買主1通で計2通作成しますのでそれぞれの契約書に貼る印紙代を自分で負担します。

3:登記関係書類の取得費用
決済時に不動産の登記名義を売主から買主に変更する必要があるためそのために必要な各種書類の取得費用がかかります。
・印鑑証明書
・固定資産税評価証明書

4:住宅ローンが残っている場合は、一括返済費用に関わる費用
不動産の売却時に住宅ローンが残っている場合は売却時に一括でローンを返済しなければなりません。一般的には、売買価格をそのままローンの一括返済に充てるため現金で準備することはほとんどありません。

ただし、住宅ローンの残高が売買価格を上回っている場合は不足する金額を実費で準備する必要がありますので注意しましょう。
なお、ローンの契約内容によっては繰り上げ返済によって違約金や手数料がかかるケースもありますので事前に金融機関や不動産会社へ確認しておきましょう。

住宅ローンの一括返済のタイミングは売買の決済時と同時に行うのが一般的です。流れとしては買主が売主の銀行口座へ売買代金全額を入金しそれと同時に住宅ローン残高分が一括で引き落とされます。売買代金で不足する場合は、あらかじめ口座に不足分を預け入れておく必要があります。

5:抵当権抹消費用
住宅ローンの一括返済が完了すると銀行から抵当権抹消書類がもらえますので司法書士に渡して抵当権抹消登記をしてもらうことになります。
費用としては司法書士費用が概ね2万円前後、登録免許税が不動産1件につき1,000円となります。
これについては、決済日当日現金で支払うかあらかじめ司法書士に振り込みなどで支払います。

6:引越し費用
住み替えの場合、新居への引っ越し費用はばかになりません。
ファミリーの引越し費用は10万円を軽く越えますのであらかじめ引越し会社に見積もりを依頼し、忘れずに準備しておきましょう。

<支払うタイミングは、事前に担当者に確認しましょう>

不動産の売却にかかる費用は以上の通りですがそのタイミングについては不動産会社によって微妙に違うためできれば買主が決まった段階で不動産会社の担当者にすべて確認しておくことが確実です。
参考にされてみてください。

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稲田 球子エージェント

稲田 球子 エージェント

初めまして、ハウスエージェントの稲田です。お家探しのお手伝いをさせていただき、皆さ んに「ありがとう」と言っていただけることが私の一番のやりがいです。お客様と正直に向き合い、お互い笑顔になるようなお家探しができる自信があります!お任せください!

売る貸す

2018.0621

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

さて、今回はご売却の相談をいただく際にお問い合わせの多い「売るvs貸す」のお話をピックアップしてみました。

みなさまも様々な理由でご自宅のご売却を検討された際、一度は「どちらがいいんだろう」と考えられたのではないでしょうか?
「どちらがいいか」という結論はそれぞれのご家庭や、そのお宅(土地やお家)によってさまざまとなってしまうのですが、メリット・デメリットを把握しておくことで今後の方針の参考にしていただければ幸いです。

今回は大きく分けて2点、①目的・意向と②収支の面から比較していきます。

①目的・意向
【売るほうが向いている場合】

・維持するのが面倒なので手放したい(固定資産税等含む)
・住宅ローン返済中
・まとまった現金が必要になった
・離婚することになった
・土地や家を相続した
・住宅ローンの支払いがきつい
・買い替え(住み替え)を検討している
・資産は金融商品や保険で運用したい
【貸すほうが向いている場合】
・住宅ローンがない
・家に思い入れがあり、手放したくない
・将来的に帰ってくる予定がある(その家に住む予定がある)
・不動産収入(賃料)を得たい

②収支を計算
【売るときにかかるお金】

・不動産会社に支払う仲介手数料
・売買契約書の印紙税等の諸費用(住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消費用もかかる)
・その他不用品の処分費用など
・譲渡所得にかかる税金 (注1.参照)
・一戸建ての場合は、測量費用や建物の解体費用がかかる場合もある

注1.もし、売却して利益が出れば譲渡所得に対して税金がかかりますが、居住用の不動産であれば3000万円特別控除(注2.参照)が使えるので、実際に課税されるケースは多くはないでしょう。又、相続をした空き家を売却して利益が出た場合でも、空き家の特別控除を使えるケースもあります。(注3.参照)
注2.居住用財産(不動産)を譲渡して得た譲渡所得から3000万円まで控除できる特例
注3.相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

☆まず、売ったときに売却代金が入ってきます。一方で、売却をするための諸費用の支出もあります。

なお、住宅ローンが残っている場合には、入ってきた売却代金の中からまず住宅ローンや諸費用を支払い、その残りが収入(手残り)となります。通常のご売却では、売却代金が住宅ローンの残高を上回っていなければ住宅ローンが完済できないため、この点は注意が必要です。住宅ローンの残高が上回っていない場合は、買い替えローンや不足分を自己資金で捻出する方もいらっしゃいます。

【貸すときにかかるお金】

1. 初期費用
・リフォーム費用
・その他不用品の処分費用など

2. 維持運用費用
・固定資産税・都市計画税
・修繕費用(建物や設備の修繕費用。マンションの場合は管理費も必要)
・その他保険料や通信費など

3. 不動産会社に払う費用
・入居者募集にかかる仲介手数料など(借主が全額負担する場合もある)
・入居者管理や建物管理を委託する場合の管理委託料

4.不動産所得にかかる税金

☆貸す場合は、入居者からの礼金や賃料・共益費が入ってきますが、支出も多いです。賃料がそのまま収入になるわけではなく、また、ほとんどの場合、初期費用としてリフォーム費用が必要となってくるため(壁紙交換やクリーニング等を行った上で貸し出すため)、リフォーム費用で初年度は赤字になる場合もあるようです。

さらに、仕事をもちながら不動産事業をする方の場合は、給与所得などに不動産所得が加わるため、税率が上がってしまい、納める税金が想定以上に増える場合もあるなど賃料のみに注目してしまうと思わぬところで損をしてしまう可能性もありますので様々な面からみておく必要があるでしょう。

そして、貸す場合の一番のデメリットは、常に同じ収入を得ることができるかどうかわからない点です。(未入居になってしまった場合、収入はなくなってしまうからです)
このため、賃貸で収入を得ていらっしゃる方は、1件(1部屋)のみではなく、複数件を同時に運用されており、たとえばその中の数件が空きになってしまっても他のお部屋で収入が得られる仕組みを取られている方が多いです。

まとめ
傾向として、賃貸に出されるより売却される方のほうが多い気がしますが、今一度みなさまの目的・意向を再確認した上で、もしご売却となる場合は、不動産精密査定にお声かけ下さい。

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エージェント

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不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

以前にもお伝えいたしましたが
今年の4月よりインスペクションの告知が義務化されました。

また、ある大手不動産会社の調べでは4月1日以降にインスペクションを実施した全国の売主様272名にアンケートを行った結果インスペクションを「知らなかった」という回答が79.5%となりまた、インスペクションの実施が「不動産の売却に有効だと思う」との回答が73.5%にも上ったとの調査結果が公表されました。

では、おさらいですが「インスペクション」とは「住宅診断・住宅検査」とも言われ一般的に住宅に精通したインスペクター(住宅検査士)・住宅診断士等が第三者的かつ専門的な立場から、住宅の劣化状況、不具合の有無を見きわめアドバイスを行う専門業務です。医療で言えば、「健康診断」に該当します。

買主様が中古住宅を購入する際、新築住宅と比較して不安に思う点として「隠れた不具合」「給排水管など設備の老朽化」などが代表的なものとして挙げられます。
(参照:平成28年度 住宅市場動向調査についてp.6 出典:国土交通省)

インスペクションは、この不安に感じる面を払拭し売主様・買主様双方がトラブルなく気持ちよく取引を行うためにあります。
そして、当社では約7年前からインスペクションのご案内を売主様・買主様双方に行っており、安心・安全な取引ができるよう努めております。

売却は、新生活に向けての新しいスタートですので売却した後にトラブルになるなど一歩目でつまずきたくないですよね。
売却を依頼する不動産会社によって、大きく結果が変わることがありますので地域に根差し不動産売買に特化した不動産会社を選択することが、成功への近道です。

不動産においては、定価というものが無い中、売却も購入もさまざまなインターネットサイトに物件の情報や不動産会社の情報が点在しておりご自身で正確なご判断をされることは非常に困難な=不便な状況の中さまざまなご不安を抱えたまま悩んでいらっしゃる方が非常に多くいらっしゃいます。

地域に根差した売買専門店として、おひとりおひとりに合った情報提供やご提案を行いより良い新生活に向けてのスタートをサポートさせていただくことが当社にはできます。
「住」に関して、お困りごとやご相談、ご不安などございましたら何でも不動産精密査定にご相談下さい!

 

この記事を書いた人

松隈 健志エージェント

松隈 健志 エージェント

不動産の前は、建設業に携わっていました。リフォームの知識を活かしながら、最高の住まい探しをご提案します。家のことなら何でもご相談ください。

住み替え3

2018.0619

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

先日の続きです。

<高く売って安く買うためのタイミングとは>

売り先行か買い先行かは相場の動きにもよりますし、また、売り先行がトクか買い先行がトクかは、そのときの不動産相場の動きにも左右されます。というのも相場の動きには波があり、上昇基調なのか下落基調なのかによっても状況が異なるためです。

仮に相場が上昇基調であれば、買い先行のほうが物件価格の安いときに買って、高くなってから売れる可能性があります。逆に下落基調のときに売り先行にすれば、相場が高い時期に売って安くなってから買えるでしょう。

ただ、不動産の市場は季節の移り変わり(=人の移り変わり)に合わせ、3ヶ月周期で変化するといわれており、変動の激しい中、ご自身のみでこのタイミングを判断されることは非常に難しいかと思います。このため、みなさん信頼できるパートナー(不動産会社)と共に、大切な資産であるご自宅の売却を進められているのです。

<売り先行と買い先行はどちらが多いのか>

買い先行は住み替え先の売主が不動産会社の場合が多い
このように売り先行と買い先行にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、実際にはどちらのケースが多いのか、またどのような場合「売り先行」「買い先行」となっているかというと、まず「買い先行」は、住み替え先の売主が不動産会社(法人)の場合が多いです。

理由として、売買契約時に「買い替えが成立しなければ売買契約を白紙に戻す」という旨の「買い替え特約」を付けることができるケースが多いです(売主が個人の場合も付けることはできますが、リスクがあるため難色を示されるケースも多いです)。また、このような特約を追記する際、媒介契約を結ぶときに、売れなかった場合は査定価格より低い価格で仲介会社が買い取る「買い取り保証」を付けることができる会社を選ぶことがポイントです。

個人が売主の物件への買いかえは仮住まい前提で売り先行
一方、個人が売主の中古物件に買いかえる場合は、上記のような買い先行は難しいケースが多いです。
二重ローンが可能であれば買い先行でも良いのですが、そうしたケースは多くはありません。いったん仮住まいすることを前提に売り先行で売却し、その後に住み替え先の住宅を探すのが一般的でしょう。

売却が先か購入が先かは、購入する物件や資金計画などによって変わってきますので、不動産会社とも相談しながら、慎重に進めていかれるのが賢明です。
ご相談お待ちしております。

この記事を書いた人

杉本 聖エージェント

杉本 聖 エージェント

まったくの異業種から不動産業界に飛び込んできました。いままでの経験を生かしてお客様のハッピーな暮らしに繋がるように精一杯頑張らせてください!

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