住宅ローンが支払えなくなると、住宅ローンを貸し付けした銀行からの督促が始まり、最終的には裁判所を通じて、強制的に住宅ローン対象物件を売却し、その売買代金から　住宅ローンの債権を回収する　競売が行われます。

 

この競売を避けるには、現在の住宅ローンの残債より高く　住宅を売却するか、その不足した差額を債務者が用意して支払うしか方法しかありません。

 

全てではありませんが、多くの方は住宅ローンの残債より、住宅の売却できる価格が低い場合が多いので、なかなか現実的な話ではありません。

 

そこで、最近では「任意売却」という　方法が注目されています。

 

金融機関が裁判所を通じて競売に掛かる前に、任意売却にたけた不動産売買仲介専門会社が、金融機関と債務者の間に入り、住宅ローンの残債を下回っても、不動産を売却できる画期的な方法があります。

 

競売では、債権者が権利を行使する為に裁判所の判決をもらい、競売へ移行する為、強制力が強く、残念ながらこれに対抗する方法がありません。

しかし、そうなる前に任売の手続きを行えば、競売とは異なり、債務者の融通が多少利くことができるのです。

 

任意売却のメリット

• 競売とは異なり　不動産の売却が適正な市場価格で売却できる

競売だと、購入者の費用や取引情報が不明で入札される為、安価で取引され、より多くのローン残債が残ってしまう可能性が高いのです。一方、任意売却では、市場価格で取引される為、言ってしまえば最も高い金額で売却ができる為、債務を最小にすることができるのです。

• 引渡の時期などが　自分で多少の融通が利き、調整できる

競売は強制なのに対し、任売は債務者と話し合いながら日程等を決める事が可能です。

 

• 近所に知られずに売却する事ができる

競売物件では、裁判所の執行官などの調査があるだけではなく、不動産鑑定士が不動産価格を鑑定します。また、入札しようとする業者や個人が家の周りを調査すてまわるので、近隣の目や、プライバシー等に支障がおこります。

一方任意売却であれば、プライバシーが守られ、地域において安心して住み続けられます。また、いくつかの条件が整えば、所有権を失った後も、賃貸物件として、その場に住み続けることも可能な場合があります。

 

• 引っ越しの費用等の次の暮らしの為の費用が捻出できる

競売では強制的に立ち退かされるため、引っ越し等の費用に関しては、自己負担となります。しかし、任意売却では、債権者と交渉者の話合いにより、必要な費用等を、捻出できる場合があります。

 

• 精神的なダメージが少ない

競売となると、強制執行という形になり、精神的に大きなダメージを受けます。

しかし、任意売却では債権者との合意による通常の不動産売買となる為、ダメージはありません。

 

• 任意売却しても売却できるまでは費用が掛からない

売却が成立するまで、費用が掛かりません。売却が決定した場合に、売却したお金から費用を支払う事ができます。

 

 

デメリット

• 手順を間違わない様に進めなければならない

任意売却にするためには、金融機関のローン返済を滞納する必要が出ます。

債権者は返済できない事実を元に、交渉人は任売の提案をせねばなりません。

 

• 個人信用情報に記録が残る

個人で何かローンを組んだり、携帯電話の機種代などする場合、個人信用情報を調べますが、ここに住宅ローンの滞納記録が記録されます。

 

• 数年の間ローンが組めなくなる

個人信用情報に滞納記録がある為、これを理由にローンが数年組めない場合があります。

 

住宅金融支援機構（フラット35）などでも　下記の通り　競売より、任売を進める傾向にあります。

 

融資住宅等の任意売却

　更新日：2018年6月15日

住宅金融支援機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。なお、具体的な手続につきましては、当方（機構並びに機構の業務を受託する金融機関又は債権回収会社のことをいいます。以下同じ。）までお問合せください。

 

出典：住宅金融支援機構ホームページ　https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

 

と書かれています。

 

どの様に進めるのか？　まずは相談できないか？　誰に相談すればいいいのか？

 

結論は売却の専門家で任意売却が得意な専門家に相談することが重要です。

 

しかし、その前に　自分の住宅ローン残債と　現在の市場価格を把握する必要があります

 

その様な場合は、不動産精密査定　を使いましょう

出典：不動産精密査定　https://seimitsusatei.com/

 

地域にトコトンこだわって収集した成約事例データベースに基づき、システムにより精密に価格が算出できるだけでなく、任意売却を専門とするスタッフに無料で気軽に相談できます。

 

まず、カンタン入力を実施すると　売却できる市場の価格が送られてきます。

 

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