さて、今回はご売却の相談をいただく際にお問い合わせの多い「売るvs貸す」のお話をピックアップしてみました。

みなさまも様々な理由でご自宅のご売却を検討された際、一度は「どちらがいいんだろう」と考えられたのではないでしょうか？
「どちらがいいか」という結論はそれぞれのご家庭や、そのお宅（土地やお家）によってさまざまとなってしまうのですが、メリット・デメリットを把握しておくことで今後の方針の参考にしていただければ幸いです。

今回は大きく分けて2点、①目的・意向と②収支の面から比較していきます。

①目的・意向
【売るほうが向いている場合】

・維持するのが面倒なので手放したい（固定資産税等含む）
・住宅ローン返済中
・まとまった現金が必要になった
・離婚することになった
・土地や家を相続した
・住宅ローンの支払いがきつい
・買い替え（住み替え）を検討している
・資産は金融商品や保険で運用したい
【貸すほうが向いている場合】
・住宅ローンがない
・家に思い入れがあり、手放したくない
・将来的に帰ってくる予定がある（その家に住む予定がある）
・不動産収入（賃料）を得たい

②収支を計算
【売るときにかかるお金】

・不動産会社に支払う仲介手数料
・売買契約書の印紙税等の諸費用（住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消費用もかかる）
・その他不用品の処分費用など
・譲渡所得にかかる税金　（注1.参照）
・一戸建ての場合は、測量費用や建物の解体費用がかかる場合もある

注1.もし、売却して利益が出れば譲渡所得に対して税金がかかりますが、居住用の不動産であれば3000万円特別控除（注2.参照）が使えるので、実際に課税されるケースは多くはないでしょう。又、相続をした空き家を売却して利益が出た場合でも、空き家の特別控除を使えるケースもあります。（注3.参照）
注2.居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3000万円まで控除できる特例
注3.相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

☆まず、売ったときに売却代金が入ってきます。一方で、売却をするための諸費用の支出もあります。

なお、住宅ローンが残っている場合には、入ってきた売却代金の中からまず住宅ローンや諸費用を支払い、その残りが収入（手残り）となります。通常のご売却では、売却代金が住宅ローンの残高を上回っていなければ住宅ローンが完済できないため、この点は注意が必要です。住宅ローンの残高が上回っていない場合は、買い替えローンや不足分を自己資金で捻出する方もいらっしゃいます。

【貸すときにかかるお金】

１． 初期費用
・リフォーム費用
・その他不用品の処分費用など

２． 維持運用費用
・固定資産税・都市計画税
・修繕費用（建物や設備の修繕費用。マンションの場合は管理費も必要）
・その他保険料や通信費など

３． 不動産会社に払う費用
・入居者募集にかかる仲介手数料など（借主が全額負担する場合もある）
・入居者管理や建物管理を委託する場合の管理委託料

４．不動産所得にかかる税金

☆貸す場合は、入居者からの礼金や賃料・共益費が入ってきますが、支出も多いです。賃料がそのまま収入になるわけではなく、また、ほとんどの場合、初期費用としてリフォーム費用が必要となってくるため（壁紙交換やクリーニング等を行った上で貸し出すため）、リフォーム費用で初年度は赤字になる場合もあるようです。

さらに、仕事をもちながら不動産事業をする方の場合は、給与所得などに不動産所得が加わるため、税率が上がってしまい、納める税金が想定以上に増える場合もあるなど賃料のみに注目してしまうと思わぬところで損をしてしまう可能性もありますので様々な面からみておく必要があるでしょう。

そして、貸す場合の一番のデメリットは、常に同じ収入を得ることができるかどうかわからない点です。（未入居になってしまった場合、収入はなくなってしまうからです）
このため、賃貸で収入を得ていらっしゃる方は、1件（1部屋）のみではなく、複数件を同時に運用されており、たとえばその中の数件が空きになってしまっても他のお部屋で収入が得られる仕組みを取られている方が多いです。

まとめ
傾向として、賃貸に出されるより売却される方のほうが多い気がしますが、今一度みなさまの目的・意向を再確認した上で、もしご売却となる場合は、不動産精密査定にお声かけ下さい。