不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

マンションや土地、戸建などの不動産を売却したときに、必ずしも得できるとは限りません。そのお家を買ったときよりも値下がりして損してしまうこともあります。ですが、そんなときに税金で損を取り戻せる制度もあるので覚えておきましょう。

＜売って損したらその他の所得と相殺できる＞

売った年から最長4年間の所得税・住民税等が軽減される

不動産を売却したときの譲渡所得がプラス、つまり得をした場合は所得税・復興特別所得税と住民税が課税されます。一方、譲渡所得がマイナスの場合は売って損をしたことになるので、「譲渡損失」が出たことになります。

譲渡損失には所得税や住民税が当然かかりませんが、それだけでなく売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。これを「損益通算」といいます。

さらに売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合があり、これが「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。この特例は売った年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できるので、売った年と合わせて最長4年間の所得税等や住民税がゼロになったり軽減されたりする場合もあります。

＜買い替えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除＞

また、譲渡損失の繰越控除には2つのタイプがあります。

一つ目は自宅を買い替えるときに利用できるタイプで、これを「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。尚、この特例を利用するには以下の要件を満たす必要があるので予め確認しておきましょう。

①所有期間が5年を超える自宅を売ること

この特例が利用できるのは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームを売却した場合です。マイホームとは自宅のことなので、自分が住んでいるか、もしくは住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却することが要件となります。

また、この特例には期限があり、2019年12月31日までの売却が対象です。

②敷地面積が500m²以内の部分まで

敷地面積が500m²を超える場合は、500m²を超える部分の譲渡損失の金額は繰越控除の対象にはなりません。

③合計所得金額が3000万円以内

合計所得金額が3000万円を超える場合は、その年は繰越控除を受けられません。

④買い替え先の新居にも要件がある

買替え先の新居についても、以下の要件を満たす必要があります。

• 旧自宅を売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得すること
  ●取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居する見込みであること
  ●家屋の床面積が50m²以上であること
  ●返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得すること

⑤所得600万円、譲渡損失2000万円なら3年間は課税ゼロ

例えば給与収入が800万円で所得が600万円の人が自宅を買い替えて2000万円の譲渡損失が発生した場合、特例により所得税と住民税の課税は次のようになる（所得は4年間変わらないものと仮定）。

⑥住宅ローン控除との併用は可能

この特例は、自宅を売却した年の前年と前々年に次の特例を利用している場合は適用されませんのでご注意ください。

• 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
  ●3000万円特別控除
  ●買換え特例

また、売却した年の3年前以内に別の自宅でこの特例や、次に述べる特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例を受けている場合も、適用されないのでこちらも注意が必要です。

なお、この特例と住宅ローン控除は併用ができます。

ただし住宅ローン控除は課税対象となる所得があることが前提なので、譲渡損失の繰越控除で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されません。

上記の例では4年目に400万円の課税所得が発生した年から住宅ローン控除が適用されます。その時点で買い替え先の新居に住んで4年目なら、住宅ローン控除の対象期間10年のうち実際に適用されるのは7年間ということになります。

＜買い替えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除＞

譲渡損失の繰越控除の特例には買い替えなくても利用できるタイプがあります。それが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

①所有期間や所得の要件は買い替えの場合と同じ

この特例の対象となるのは所有期間5年超の自宅で、合計所得3000万円以下の年だけなどの適用要件は買い替えの場合の譲渡損失の繰越控除の特例とほぼ同じです（敷地面積500m2以下の部分のみという要件はありません）。

②売却の前日に売却住宅に住宅ローン残高があること

買い替えの場合の特例と大きく異なるのは、以下の点です。

• 買い替えではなく、賃貸住宅や実家に引越してもよい
  ●売却した自宅について、売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  ●自宅の売却価格がその住宅ローン残高を下回っていること

③住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が特例の限度額

また、この特例で損益通算と繰越控除の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が限度額となります。

例えば取得費と譲渡費用の合計が3000万円のマンションを2100万円で売却した場合、本来の譲渡損失は差額の900万円ですが、売却時の住宅ローン残高が2200万円だったとすると、特例の対象となる限度額はローン残高と売却価格の差額の100万円となります。これを計算式で表すと以下のとおりです。

譲渡損失の金額：
取得費と譲渡費用の合計3000万円－売却価格2100万円＝900万円

特例対象の限度額：
住宅ローン残高2200万円－売却価格2100万円＝100万円

＜特例に必要な手続きは？＞

売却した翌年と繰越控除を受ける年に確定申告が必要

この譲渡損失の繰越控除の特例を利用する場合、買い替えの場合でもそうでない場合でも、売却した翌年に確定申告する必要があります。また2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書を税務署に提出する手続きが必要です。

実は、購入時だけでなく、売却時にも知っておくと得をする特例が設けられております。大切な資産のご売却に際し、後から残念な思いをしてしまうことのないよう専門知識を持ったパートナーと共に様々な面から作戦を立てていくことをおすすめいたします。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

 相場価格よりも大幅に安い価格（２割～３割安）で売却されます。したがって、任意売却のときよりも残債務が多くなります。自己破産をしないかぎり、残った債務の支払い義務があります（これは任意売却でも同じです）。

 立ち退きを余儀なくされた場合、引越し代はもらえません。

 近所にお住まいの人たちに、競売になったことが知られてしまいます(新聞掲載などで)。

 債権者との間で話し合いをすることもなく落札されてしまうので、後に残債の支払いをめぐるトラブルが起きることもあります。

 競売で落札された場合、貴方は「即、ここを出て行け！」と言われることがあります。その際には、すぐに立ち退かなくてはなりません。

 連帯保証人がいる場合、競売で売却された後に残った債務の請求が、その連帯保証人へいくこととなります。その連帯保証人が不動産を持っていながら支払いができなければ、連帯保証人の不動産が競売にかけられることもあります。

 自己破産をしないかぎり、競売後も残った住宅ローンの支払いの請求が続きます。

最近の競売・落札後の明け渡し事情

　最近の競売落札者の傾向として、「立ち退き料」や「引っ越し代」などは余程の事情がない限り、支払ってくれなくなってきています！裁判所の明け渡し命令を持って、強制執行で居住者を排除する場合がほとんどです。「競売落札された後も、このまま住み続けたいのですが・・・」というお問い合わせをよくいただきます。このようなときは、その物件を落札した人が新所有者ですから、その方とご相談いただくことになります。貴方はその物件の元所有者でしかなく、現在はその物件の不法占拠者というカテゴリに分類されてしまう立場です。新所有者は貴方を合法的に、その物件から排除する権利を保有しています。その物件にそのまま住み続けたいのであれば、落札者と賃貸借契約を結んでその物件を借りるか、もしくはその落札者から購入する以外に道はないでしょう。

最後の誠意を債権者に見せてみませんか！

　競売で落札されてしまうよりも任意売却で処理したほうが、１０％～２５％程度は多く債権者に返すことができます。債権者（保証会社）や銀行に対して、１円でも多く返済したいという、貴方の最後の誠意を示してみませんか？債権者の多くは貴方のその誠意に対して、残った債務の支払い方法などに柔軟な対応をし、便宜を図ってくれます。多く返済するということは、そのぶん貴方に残る債務が減るということにもなります！　

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　貴方が所有している不動産について、競売という裁判所による法的整理が実行される前に金融機関などの債権者と交渉をし、そして債権者の同意を得たうえで任意で不動産を売却をするという解決方法をお勧めしています。

各債権者への競売申し立ての取り下げ交渉および抵当権抹消の手配など最も重要な業務を行い、物件の販売についても責任を持ってスピーディに処理します。

　競売の実行よりも任意売却のほうが貴方にとって絶対有利です。転居に必要な費用の捻出なども、債権者によっては十分に可能です。

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　また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまった貴方は、このまま放っておくと早ければ約６か月後には競売にかかり、家を追い出されることになります。期間はおおよそ６か月しかありませんから、お早めにご決断ください。なお、最近は滞納3か月くらいで競売を申し立ててくる債権者が増えてきています。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

任意売却をするメリットは？

１. 不動産の買主は多少高めで買うことになりますが、「競売」という「傷」のない物件を売買することができます。

２. 抵当権の順位に応じて一定の配当基準により話し合い、一定の配分比率で任意配当表を作り、公平・平等に弁済します。その際、高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできます。

３. 後順位の抵当権者にも、一定の配当基準により弁済ができます。そのとき、抵当権抹消のためにいわゆるハンコ料を支払うことになります。

４. 話し合いで解決するため、不動産の占有者（賃借人など）との間に紛争が起きません。

５. 債権者との交渉により、引っ越し代などをもらえることもあります。

　任意売却した後の残債務（いわゆる無担保債権）はどうなりますか？

　無担保で残った債権は、住宅ローン会社または金融機関からサービサーといわれる会社へ譲渡されます。以降、債務者はサービサーと交渉することになりますが、通常、サービサーは無担保債権を残債務の１～２％で買い取るため、債務者は残債務の５％程度の一時金を支払うことで、残債務の処理ができる可能性があります。また、一時金がない場合は、５千円～３万円位の間での分割返済が可能となります。

　競売が行われた場合、現在住んでいる住居はどうなりますか？

　住んでいる住居は、裁判所の執行官が、鍵屋、運送屋などを同行させて、中の荷物をまとめて持ち出してしまいます。荷物を返してもらう場合は、普通の引越し業者の費用の倍以上も出さなければなりません。また、動産にも競売がかけられていた場合は、当然ながら荷物は返してくれません。動産も売却されてしまうのです。住んでいる者が異議申し立てをしても、無駄なことです。営業している店などの場合も同様で、営業しているからといって裁判所の執行官は待ってくれません。荷物はすべて出され、鍵は交換されます。競売された家屋に再度、鍵を壊して侵入すれば、不法侵入として逮捕されます。

　４,０００万円の借金があり、競売により１,５００万円返済しましたが、

　残りの債務はどうなりますか？

　もちろん、なくなりません。他に不動産を持っている場合は、その不動産を競売にかけてきます。後に不動産を収得した場合も同様です。完済するまでトコトン追いかけて来ます。連帯保証人がいれば、その方にも残債務の請求がいきます。

　競売で処理されました。そして現在、残った債務の支払いが月々７万円です。

　この支払いも滞納気味ですが、この減額の交渉をお願いできますか？

　これは弁護士の領域の仕事となりますから、弁護士にご相談なさってみてください。任意売却センターではこのような依頼をお引き受けできませんが、必要であれば弁護士を紹介させていただくことは可能です。

　競売が行われた場合、何らかの費用は住んでいる者に出るか？

　非常にデリケートな質問ですが、基本的には一切の費用が出ません！

　ただし、貴方に速やかに退去して欲しいとの思いから、好意で１０万円位の退去料を出してくれるかもしれませんが、その金額に不満を言うことはできません。そのお金は、あくまでも落札者の「善意」だからです。貴方がそこでダダをこねると、落札者が裁判所へ申し立てをして、裁判所が貴方を強制退去させることになります。任意売却であれば「引っ越し費用」くらいは交渉によって捻出できますが・・・。

　競売が行われる前に、任意で売却した場合はどうなりますか？

　任意売却の場合は、債権者に対しても誠意があるものとみなされて、債権を放棄してくれます。もちろん話し合いによりますが、例えば５,０００万円の残債があり、物件を２,５００万円で売却したとして、残りの２,５００万円は放棄してくれる場合があります。また、これも話し合いによりますが、引越し費用を出してくれることもあります。

　そして、残った債務の支払いにおいても、「競売後」と「任意売却後」とでは大きな違いが生じます。任意売却のほうが断然有利です。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

住宅ローンを滞納するとどうなりますか？

　３か月間は手紙による督促がくるだけで電話による督促などはありません。滞納期間３か月では競売にはかけられません。しかし、この期間に次のことを検討する必要があります。

・住宅ローンの支払い方法の見直しをする（ボーナス払いナシや、月額支払いを減額する）

・任意売却で自宅の売却をする

・弁護士を通して個人版の民事再生手続きをし、月々の減額要請を裁判所にする

　通常の住宅ローンは、６か月間延滞（住宅金融支援機構の場合、一般銀行の場合には３か月で処理することもある）をすると期限の利益の喪失となり、債権が保証会社に移行します。１か月分でも延滞し、電話などがかかって来たときには、居留守などは使わずに「誠意のある対応」をとってください。ましてや、消費者金融などから借り入れをして住宅ローンの返済をすることなどは「愚の骨頂」です。銀行と消費者金融（サラ金）のどちらが怖いのかは、いうまでもないことですよね。

　期限の利益の喪失って？

　仮に２,５００万円を３０年返済ローンで借りていたとしても、規定された回数以上の滞納をしてしまうと、即座に２,５００万円全額の一括返済を迫られるということです。法律的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでは返済しなくてもよい」という債務者の権利のことです。経済的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでは返済しないことによって、債務者が享受できる利益」を意味します。

　住宅金融支援機構の場合は６か月の延滞で「期限の利益の喪失」となりますが、他の金融機関では３か月ということもあります。また、貴方が過去に延滞しているかどうかなど、お支払い状況にも大きく左右されます。

　住宅ローンの月々の支払いを減額してもらうことは可能ですか？

　可能です。金融機関または住宅ローン会社に支払いの条件見直しを交渉し、月々の支払いやボーナス払いの減額をすることができます。

　ただし、債務の免除はできません。返済期間の延長をして月々の支払い額を抑えますので、以前よりも債務額は増えます。なお、支払い条件を変更した後に滞納をすると、ローンの残債務の一括返済を迫られる可能性があります。

　現在、５か月間の延滞があります。

　返済が困難なので、返済期間の延長はできますか？

　できません！延滞をしている貴方の返済期間の延長などを銀行がＯＫするはずはありません。現在延滞をしている状況では、借り換えや返済期間の延長を考えても正直ムリです。また、通常は期間延長の手続きをするときに、追加保証料も数十万円かかります。

　半年前に夫と離婚をして、子供２人は私が引き取り、実家に戻りました。

　先日、住宅ローン会社から督促状が届いたのですが、どうしたら良いですか？

　貴方は自宅購入の際、共有持分にしたか、連帯保証人になっているハズです。離婚したからといって、借金からは逃げられません。債権者も、離婚したからといって貴方をかわいそうなどとは思っていません。前夫がきちんと返済をしていないので、貴方のところへ督促状が届いたわけですから、自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。そのうちに競売の通知が届いたり、債権者が訪問したりして来るはずです。時間が経てば経つほど、貴方自身の信用にも傷がつくことになりますから、早めに手を打つべきです。住んでもいない家のローンを返さなければならないほど、つまらないことはありません。

　消費者金融で３００万円、住宅ローンで３,０００万円借金があるのですが、

　返済ができず、妻ともケンカの毎日です。自宅は残したいのですが・・・

　借入れ額から推測すると、月々の返済額は消費者金融の分で少なくとも１０万円、住宅ローンも１０～１５万円程度でしょう。自宅を残したいのであれば、まずは消費者金融の３００万円について債務整理をすることです。弁護士へ依頼をすることになりますが、通常の場合なら利率の変更についての和解が成立し、１０～１８％程度で再計算される可能性が高いと思われます。

　月々１５万円のローン返済が難しく、毎月、返済日が近づいてくると憂鬱に！

　何とかなりませんか？

　貴方は月々の返済に力尽きてしまっている様子ですね。これを解決する方法は二つ。　一つは上記のような支払いのリスケジューリングです。もう一つは、近くの不動産会社へ足を運び、ご自宅がいくらの価格（実勢価格）で売却できるのかを調べてもらいます。そして、ローン残高よりも高く売れるようであれば売却しましょう。

　連帯債務者と連帯保証人って、どう違うのですか？

　連帯債務者とは、ローンを借りた主債務者と一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりもさらに責任が重く、主債務者が返済に行き詰っていなくても請求されることがあります。

　連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払いを求められる「保証人」よりも責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を請求できます。

　保証人とは、債務者が返済不能になったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人との違いは、保証人は債権者に対して、「まずは債務者に請求するように」と求めることができます（催告の抗弁権）。

　連帯債務者、連帯保証人、保証人は、離婚をした場合でも容易に変更することができません。可能性はゼロではありませんが、かなり低いとお考えください。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　身内の方などに購入していただく形での任意売却は可能です。そして、物件購入者が住宅ローンをお使いの際は、エリア担当業者が融資のご紹介から借り入れまで、一貫してお手伝いを致します。任意売却で身内の方が物件を取得する場合でも、買う側が住宅ローンを組まなければならないケースが普通です。

　売買が親子間・兄弟間・親戚間の場合には、 銀行からの住宅ローンの借り入れは難しいのが実情です。そこで、いったん第三者の名義にして、その後に身内の方（当初目的の方）へ所有権移転をすることとなります。そうした手続きを踏んでいれば、親子間であれ、兄弟間であれ、売買は可能となります。ただし、住宅ローンを返済する能力と物件担保力をクリアしている必要があります。

　通常は親子間売買などで住宅ローンを組むのは難しいのですが・・・

 　会社経営を行う父親が経営に失敗し、借り入れの担保として自宅が競売にかかりそうです。そこで息子が競売前に父親から自宅を購入（買い戻し）しようと考えています。

　その際に息子は住宅ローンを組むことができるのでしょうか？なお、息子は連帯保証および連帯債務の関係にはなく、住宅ローンを組むための一般的な適格要件は備えています。

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 　金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに「貸付対象物件の売主が申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の規定となっています。

金融機関が融資を断る理由として、

１）住宅ローン以外の目的に使われる可能性がある。

２）売買される価格の問題

などが挙げられています。

親子間売買での住宅ローンが組める金融機関もあります！

金利は高めになりますが、親子間売買などの場合でも問題なく住宅ローンが組める金融機関も、ごくわずかですがあります。

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　親子間売買での住宅ローンにあたり、申込人の属性（年収・勤続年数・年齢・勤務先など）が大きく左右します。住宅ローンを組む方の年収が３６０万円以下の場合は、極めて難しくなります。

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不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　千葉県船橋市で社員２０人の内装業を経営する小室さん（仮名）。４３才のバリバリの女性経営者のお話です。

　弟さんはサラリーマンになってしまい、もともと建築が好きで、大学の建築学科を卒業した小室さんは、何ら抵抗もなくお父さんの家業を継いだそうです。

　小室さんの夫は裏方で専務になり、夫婦で頑張ってきました。子供は２人おり、船橋の実家でご両親含めて６人で生活してきました。

　事業も順調だったため弟夫婦に実家を譲り、平成１２年の春に墨田区に８８ｍ2のマンションの一時募集に応募しました。入居はその年の１２月予定。購入価格は５,８００万円で、頭金は１,０００万円でした。

　夏休みに子供を転校させ、７月には東京・墨田区の購入したマンションの近くに賃貸マンションを借り、新居への引っ越し準備を整えていました。

　ところが、秋になると事態が急変しました。仕事の受注先の建設会社が不渡りを出して倒産。小室さんの会社は６か月分で６枚の手形を持っており、総額３億円以上ありましたが、むろんすべて不渡りです。銀行で手形割引をしていたので、銀行との交渉が毎日のように続いていました。その合間に、マンションの購入をやめる旨をマンション業者に連絡すると、販売価格の２０％を違約金として支払えば解約できるとの回答です。ただでさえ金策に走り回っているのに、１,１００万円もの違約金なんて払うことはできません。銀行との交渉が上手くいきさえすれば何とかなると思い、結局、契約解除はしませんでした。しかし、マンションに入居する頃には自分の会社が倒産寸前です。

　小室さんは、ほとんど毎日のように銀行へ行って交渉をしてきましたが、平成１３年４月に銀行との交渉も決裂して会社は倒産状態となり、残っていた５人の社員も解雇して、夫と２人だけになってしまいました。それでも仕事を依頼してくれる会社があり、そのまま下請けに回して少しだけの利益を取っていたそうです。

　銀行との交渉決裂により、銀行は担保に取っていた船橋の実家を競売にかけてきました。弟夫婦が両親を引き取って賃貸アパートに引っ越していき、長い間ずっと住んでいた実家も競売で落札されて人手に移りました。

　購入したマンションは約１年間、遅れながらも返済をしていたそうです。しかし、夫は気の強い奥さんについてきただけなので、すっかりダメ夫になってしまい、仕事にも就かずに毎日ブラブラするような状態。弟夫婦に両親の世話を頼み、小室さんは学生時代の友人を頼りに小田原へ引っ越しました。夜はスナックに勤め、昼は週３日、工場にパートで勤めることにしたそうです。夫には離婚を告げたのですが、その後、マンションに半年ほど住み続けた挙句に、電気を止められて出て行ったそうです。

　私たちが債権会社の依頼で小室さんに会いに行ったときは、母子家庭ということで公営の団地に住んでいましたが、小学校２年生になる男の子を連れて待ち合わせの喫茶店に現れた小室さんは、まだ女社長の面影も残していました。

　今後の生活への不安はあったのでしょうが、売却には応じて専任媒介契約書にハンを押してくれました。「子供が２人いるので、自己破産者にはなりたくないんです」とキッパリ言われたのが印象に残っています。権利証を紛失していたために、保証書で売却をすることとなりました。そのために３度小田原へ行きましたが、小室さんの協力で手続きは順調に進みました。

　マンションの売却価格は２,２００万円で、購入したときの価格の半分以下ですが、小室さんの場合には、商工ローンやサラ金に手を出していなかったのが不幸中の幸いです。銀行だけの借金で当座も使っていなかったため、支払いは銀行一つだけで済み、これから少しずつ返済していくそうです。賢い小室さんのこと、うまくしのいで欲しいものです。

　この小室さんの任意売却後に残った債務の支払いは、月々２万円で債権者側に合意してもらえました。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　世田谷区の賃貸マンションに住む、結婚して２年目の子供のいない松川さん（仮名）、３０才。平成１１年４月に新聞チラシで「今の家賃で自分の家がもてますよ！！」という広告を見た奥さんが「ねえ、日曜日に見に行かない？」と冗談半分で言ったことからこの話が始まりました。

　半年後に川崎市北部の住宅街「新百合ヶ丘」に３,２００万円で６８m2のマンションを購入しました。頭金ゼロで、すべて借金です。諸費用を含めて総額３,６００万円となりました。奥さんは、ある会社で正社員として働き、年収が２００万円以上あります。ご夫婦の合計年収は約６００万円。購入したマンションは共有名義で、松川さんが３分の２、奥さんが３分の１の持分です。すべて「行け行けの業者」に任せ、お二人は言われるままにハンコを押しただけです。

　住宅ローンは月々８万円で、ボーナス時に３２万円。新居へ引っ越す際に、カーテンや家具、電気製品を新調した、いわゆる引っ越し貧乏です。これら新調した家財の月々の返済が約４万円です。

　３０才という若さで持ち家と得て、他人がみたらスゴイと感じたことでしょう。２人とも返済など気にすることなく快適と思われる生活が始まりました。

　しかし、年額約１５０万円の住宅ローンと管理費２４万円、固定資産税１２万円、それに加えて他のローンが約５０万円と、１年間で約２４０万円の返済をしなくてはなりません。

　このご夫婦の悲劇は、このときすでに始まっていました。マンションを買って初めてのお正月を迎え、そして２月になるとボーナス月の３２万円の返済、３月には不動産取得税２０万円の請求が来て、２人は結婚して初めて、そして人生で初めてお金による「追い込み」をかけられたのです。

　６月には奥さんの妊娠がわかり、嬉しいはずなのに率直に喜べない状況になっていました。一息つくと襲ってくる次の「ボーナス返済」。１２月にボーナスをもらっても、２月のボーナス返済のために使えません。固定資産税の１２万円も大変です。

　子供が生まれる１か月前まで大きなお腹で働いていた奥さんも、出産のために退社せざるをえませんでした。子供が生まれてからは、奥さんは育児と住宅ローン返済でストレスが溜まりだしました。実家が２人とも東北で、両親が手伝いに来るには遠すぎます。

　そして、カードローンのキャッシングが始まり、次にサラ金です。楽しいはずのマイホーム生活が一転して地獄です。子供が２才になる前に松川さんの収入ではどうにもならなくなりました。「金の切れ目が・・・」ではありませんが、奥さんの気持ちも、どうにもならなくなってきてしまったそうです。

　平成１５年１月に協議離婚をして、奥さんは子供を連れて宮城の実家に帰ってしまいました。松川さんは転職し、トラックの運転手、そしてクレーンのオペレーターになりました。

　そして、破産を決意。私たちは弁護士の依頼で松川さんのマンションを訪れました。玄関を入り廊下を歩いても、生活感はまったくありません。３ＬＤＫのマンションで松川さんの一人暮らしです。３つの部屋は使われておらず、ＬＤＫで寝起きをしているとのことですが、それでも広すぎるくらいです。奥さんが家財道具や家具のほとんどを持って行ったようでした。

　クリーニングをすればすぐにでも売却可能です。奥さんにも連絡をして専任媒介契約書に押印をしてもらい、販売活動に入りました。むろん、奥さんには残債務返済の請求がくることを伝えました。マンションの売却価格は１,４８０万円でした。

　このように、初めから返済の難しいことが分からず、「行け行けの不動産業者」の言われるままに購入して、破産まで至る人も少なくありません。松川さんは自己破産をし、奥さんは連帯債務者となりました。一時の夢としては高くついたものです。

　この松川さんは、任意売却後に残った債務の支払いを、債権者側に月々１万円の返済をしていくことで合意してもらえました。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　埼玉県在住の５２歳の方のケース。

　池袋から私鉄で３０分程の閑静な住宅街にお住まいです。平成８年に土地４０坪と建物３２坪の一戸建 てを４,５００万円で購入。準大手の工場勤務で、当時の年収は６８０万円。購入時の頭金は８００万円で、年間返済額は当初の５年間が１６０万円、６年目以降が２５０万円。子供はお嬢さんが２人で、いずれも結婚し独立しています。　

　ところが、50歳を過ぎると不況のあおりで年収は７２０万円から６２０万円になり、５２歳の現在は５５０万円になってしまいました。

　年間の返済額は、手取り収入額の６０％以上です。まじめなこの方は、生活を切り詰めて返済を続けましたが、１月のボーナス返済４５万円が支払えずに延滞。銀行の担当者に自宅まで来られ、生命保険を解約し、返済に充てて何とかやりくりをしてきま した。

　６月に次のボーナス返済ができないと判断し、自宅を売却したいとのことで相談があり、いろいろなアドバイスを差し上げたのですが、こちらの話には耳を傾けず、結局は家賃１０万円のアパートに引っ越してしまいました。ご自分の思った方向へのアドバイスしか受け付けないタイプの方だったようです。

　彼の計画では６０歳まで返済を続け、退職金で住宅ローンの残金を返済し、老後は年金でのんびりと暮らす予定でした。この不況により、退職金も半分以下になることがわかり、将来の計画は諦めてしまったようです。

　このような方も最近は多いのではないでしょうか。がんばって頭金を貯め、物件を購入した貴方も、「まじめに働いてきたのに昇給はしない、ボーナスは半分になってしまった」「俺は悪くないのに！」など、この埼玉の方と同じように考えているかもしれません。

　しかし、返済は待ってくれません。これが自動車のローンのように６０回払いなどであれば、何とかなるかもしれません。ところが、住宅ローンは数十年後の契約期間満了まで、３００回、４００回など延々と続くのです。やりくりするにはどうにもならない回数です。

　貴方もお一人で悩まず、任意売却センターへお電話をください。解決の糸口がみつかるかもしれません。

不動産売却に関しての相談

不動産精密査定には3つの査定があります。

　〔お客様からのお便りより〕

　私は、平成１１年に４,５００万円の新築マンションを、頭金５００万円で購入しました。月々の返済金額は元利均等返済で約１８万円でした。仕事は米国系のネット証券関連プログラムを構築・販売する会社でした。私がマンションを購入した年の前後は、その業界は非常に活況があり、順風満帆でいくかにみえました。住宅ローンでトラブルところか、繰り上げ返済すら全然問題ないと考えていた矢先です。

　日本支社を閉鎖して上海へ会社機能を移転することになってしまいました。この会社での年収は約８００万円あったのですが、この水準での再就職は不可能なことを知りました。やっとの思いで得た新しい職の年収は約５００万円でした。

　当然ながら年を重ねるごとに返済は苦しくなる一方でした。返済が苦しくなってくると消費者金融に駆け込み、何とか返済のうえでの事故にはならなかったのです。持ち家があり、年収も５００万円ありましたので、どの消費者金融でも５０万円は貸してくれました。消費者金融で借りたお金はボーナスで返済していましたが、再就職先の会社も業績悪化のために、給料の減額、そしてボーナスの一部カットをしてきました。そのボーナスも、最終的には子供のお年玉程度にまで減額されてしまいました。自分たちの生活コストを下げるために車も売り、お酒・タバコ・ゴルフなどお金のかかる趣味はすべてやめました。

　しかし、それと同時に、その頃から住宅ローンの延滞が始まったのです。しばらくして、住宅ローンを借りている銀行に行き事情を話しました。「すべての借り入れ状況を教えて欲しい」というのでありのままを説明しました。私の説明を聞いていた担当の銀行員の顔が、明らかに険しくなったのをはっきりと記憶しています。「どうしてもっと早く相談しなかったのですか」と我が事のように心配してくれましたが、「もう打つ手はありません！」と言われてしまいました。消費者金融の催促の厳しさを振り返り、なぜ初めから銀行に相談しなかったのかが悔やまれました。

　銀行から帰宅して、半ばやけくそでインターネットの情報収集をしていて、ここ「不動産の任意売却センター」のページを見つけ、相談をしました。電話を入れた翌日には担当の方が会いに来てくださいました。そして、自宅を任意売却で処分していただきました。　

　任意売却後に残った債務の交渉で、債権者と月々１万円の返済で折り合いを付けていただき助かりました。　

　今は、電話に怯えることもなくなり、妻そして子供達とそれなりの生活を送れるようになりました。妻と子供の笑い声も出るようになりました。